Die Wirtschaftskommission des Ständerats hat verschiedene Vorschläge in die Vernehmlassung gegeben. Das sind die vier zentralen Punkte:
- Der Besteuerung des Eigenmietwerts soll für den Hauptwohnsitz auf Bundes und Kantonsebene abgeschafft werden. Ebenfalls würde der aktuelle Steuerabzug von Gewinnungskosten, d.h. Kosten für den Unterhalt, für die Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, für die Verwaltung durch Dritte und für Versicherungsprämien entfallen. Dies würde nicht für selbstgenutzte Zweitwohnungen oder vermietete oder verpachtete Liegenschaften gelten.
- Auf Bundesebene sollen zudem die aktuellen Steuerabzüge für Energiesparen und Umweltschutz, Denkmalpflege und Rückbau aufgehoben werden, während sie die Kantone beibehalten könnten.
- Im Gegenzug werden fünf Varianten für den Steuerabzug von privaten Schuldzinsen unterbreitet. Alle fünf Varianten sind strenger als das geltende Recht, wonach Schuldzinsen im Umfang des Ertrags aus beweglichen und unbeweglichem Vermögen und weiterer CHF 50‘000 abgezogen werden können.
- Um auch in Zukunft Wohneigentum zu fördern, könnten neue Eigenheimbesitzer in den ersten 10 Jahren Steuerabzüge machen: Ehepaare zu Beginn bis zu CHF 10‘000, Einzelpersonen bis zu CHF 5‘000 jährlich. Diese Maximalbeträge würden sich im Lauf der 10 Jahre reduzieren.
Was ist eigentlich der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert beziffert die Mieteinnahmen, die ein Eigentümer erzielen könnte, wenn er seine Immobilie an einen Dritten vermieten würde. Diesen Betrag muss der Eigentümer für seinen Hauptwohnsitz als Einkommen versteuern.
Doch warum soll man ein Einkommen versteuern, das man gar nicht erzielt? Die Idee ist, mit dem Eigenmietwert einen Ausgleich zwischen Mietern und Eigentümern zu schaffen. Denn Eigenheimbesitzer fahren meist günstiger, als wenn sie das identische Objekt mieten würden.
Damit Immobilienbesitzer nicht mehr Einkommenssteuern bezahlen müssen als Mieter, können sie im Gegenzug Hypothekarzinsen und Gewinnungskosten steuerlich geltend machen. Diese Abzüge reduzieren wiederum die durch den Eigenmietwert erhöhte Steuerlast.
Wie wird der Eigenmietwert ermittelt?
Der Bund wendet einen genormten und deshalb teilweise höheren Ansatz als die Kantone an. Die Kantone kennen unterschiedliche Berechnungsvarianten, weshalb der Eigenmietwert je nach Wohnort sehr unterschiedlich sein kann. In den meisten Kantonen wird er so festgesetzt, dass er unter dem Mietertrag liegt, der sich bei einer Vermietung tatsächlich erzielen liesse. Dies hat zum Ziel, dem Verfassungsauftrag der Förderung von Wohneigentum gerecht zu werden.
Was hätte die Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwertes für Auswirkungen auf Sie als Immobilienbesitzer?
Die Auswirkungen einer Abschaffung des steuerbaren Eigenmietwertes hängen zum einen vom Belehnungsgrad einer Liegenschaft, zum anderen von der Höhe der Hypothekarzinsen ab. Auch der Standort oder der Renovationsbedarf der Liegenschaft können einen Einfluss auf die Steuerlast haben.
Je nachdem profitieren Hausbesitzer von der Abschaffung oder fahren unter Umständen auch schlechter.
- Die aktuell tiefen Hypothekarzinsen lassen zurzeit nur beschränkt steuerliche Abzüge zu. Steigen die Zinsen jedoch, könnten Eigentümer wieder höhere Abzüge geltend machen, was bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts natürlich nicht mehr möglich wäre.
- Generell profitieren Immobilienbesitzer mit einer niedrigen Hypothek mehr von einer Abschaffung als solche mit einer hohen Hypothek. Weil davon auszugehen ist, dass Immobilien von Neukäufern tendenziell mit höheren Hypotheken belastet sind, müssten sich deren Besitzer bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts mit einer höheren Steuerbelastung auseinandersetzen. Wer jedoch von einer Abschaffung des Eigenmietwerts profitiert oder nicht, ist von verschiedenen Parametern abhängig, u.a. vom Investitionsvolumen, der Hypothekarbelastung oder des Zinsaufwands.
- Je tiefer der Eigenmietwert durch den jeweiligen Kanton festgesetzt wurde, desto geringer fallen die Vorteile bei dessen Abschaffung aus.
- Da Renovationskosten bei den Steuern nicht mehr abzugsfähig wären, kämen Instandstellungsarbeiten unter dem Strich teurer zu stehen. Dadurch könnten die Preise für Altbauten sinken.
Wie sieht der Zeitplan aus?
Zurzeit befindet sich der Vorentwurf des Bundesgesetzes über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung in der Vernehmlassung. Das Parlament könnte die Abschaffung des Eigenmietwerts in der Sommersession 2020 beschliessen. In Kraft treten würden die neuen Regelungen dann frühestens auf Anfang 2021. Sollte jedoch gegen den Parlamentsbeschluss das Referendum ergriffen werden, dürfte das Ganze deutlich länger dauern.
