Première et deuxième hypothèque: différences et exemples

Qu’est-ce que la première et la deuxième hypothèque?

En règle générale, dans le cadre d'un financement immobilier, le montant de l’hypothèque est divisé en une première et une deuxième hypothèque. La première hypothèque constitue la majeure partie du financement de votre bien immobilier. Tant que vous payez les taux hypothécaires et que votre capacité à rembourser est assurée, vous n’avez pas à amortir cette partie. Cela signifie qu’il n’y a pas de délai de remboursement fixe. La deuxième hypothèque complète la première hypothèque. Elle est toutefois soumise à une obligation d’amortissement claire. Elle doit être remboursée dans un délai déterminé ou au plus tard d'ici le départ à la retraite.

La vue d’ensemble ci-dessous montre exactement comment cette répartition fonctionne et ce à quoi vous devez faire attention:

• Fonds propres: au moins 20% du prix d’achat doivent être couverts par des fonds propres. Au moins 10% de cette part doivent être des fonds propres dits durs, c’est-à-dire des réserves qui ne proviennent pas de la caisse de pension. Il s’agit, par exemple, d'un montant épargné ou de fonds du pilier 3a.
• Première hypothèque: elle couvre jusqu’à environ 67% de la valeur du bien immobilier. Cette forme de financement est généralement plus avantageuse, car elle occupe la première place dans le registre foncier et, en cas de vente d’urgence, elle est remboursée en premier sur le produit de la vente. Le remboursement n’est pas obligatoire tant que la capacité à rembourser est garantie.
• Deuxième hypothèque: elle complète le financement jusqu’à un maximum de 80% de la valeur du bien immobilier. Étant donné qu’elle n’est remboursée qu’après la première hypothèque avec le produit de la vente, le risque pour la banque est plus élevé. Cela se traduit souvent par un taux d’intérêt légèrement plus élevé. Cette hypothèque doit être amortie dans un délai de 15 ans ou d'ici le départ à la retraite.

Outre la répartition de l’hypothèque, se pose la question de savoir comment le remboursement est effectué. Il y a deux façons de procéder:

• Amortissement direct: vous remboursez régulièrement des montants à la banque, ce qui réduit constamment le montant de l’hypothèque et les charges d'intérêts.
• Amortissement indirect: le remboursement s’effectue par l’intermédiaire d'avoirs de prévoyance liés tels que le pilier 3a. Les versements sont mis en gage et ne sont utilisés pour le remboursement qu’après votre départ à la retraite. Cela peut entraîner des avantages fiscaux.

Quelles sont les différences entre la première et la deuxième hypothèque?

La première et la deuxième hypothèque remplissent des fonctions différentes dans le financement d’un bien immobilier. Il ne s’agit pas seulement du montant du prêt, mais aussi des modalités de remboursement, des taux d’intérêt et des risques. Le tableau ci-dessous montre une comparaison directe des caractéristiques des deux niveaux hypothécaires:

Exemples: répartition de la première et de la deuxième hypothèque

Quels sont les autres points à prendre en compte avec la première et la deuxième hypothèque?

En ce qui concerne le financement avec la première et la deuxième hypothèque, d’autres considérations doivent être prises en compte en plus du nantissement et du remboursement. Si vous voulez financer votre habitation en propriété à long terme et en toute sécurité, vous devez garder à l’esprit les aspects suivants:

• Capacité à rembourser: le coût total du logement, c’est-à-dire les taux hypothécaires, l’amortissement et les charges accessoires, ne doit pas dépasser un tiers de votre revenu brut. Un calcul de la capacité à rembourser permet d’évaluer de manière réaliste la charge financière à long terme et de planifier le financement en conséquence.
• Planification de l'avenir: si vous pouvez prévoir que votre situation de revenus va changer, par exemple suite à un départ à la retraite, vous devriez en tenir compte dès le début de votre planification financière.
• Modèle hypothécaire: qu’il s’agisse d’une hypothèque à taux fixe ou d’un modèle flexible comme l'hypothèque SARON – le choix du modèle a un impact sur votre sécurité de planification et vos coûts.

Trouvez l'hypothèque qui vous convient avec la Banque Cler

Le financement adéquat est déterminant pour votre qualité de vie à long terme, tout comme le bien immobilier lui-même. Qu’il s’agisse d’une première ou d’une deuxième hypothèque, que ce soit une hypothèque écologique ou une hypothèque à taux variable – à la Banque Cler, vos besoins sont au centre de nos préoccupations. Ensemble, nous discuterons de la manière de répartir judicieusement votre financement, du type d'hypothèque qui convient à votre situation de vie et de la manière d'assurer votre capacité à rembourser vos charges mensuelles.

Le choix d’une hypothèque dépend de plusieurs facteurs: vos fonds propres, votre propension à prendre des risques, votre planification financière et vos souhaits pour l’avenir. Nous vous montrons quelles sont les options qui s’offrent à vous en ce qui concerne la première et la deuxième hypothèque et vous aidons à choisir le modèle qui vous convient sur le long terme.
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