La soppressione del valore locativo

La Commissione dell'economia del Consiglio degli Stati ha formulato diverse proposte per la consultazione. Ecco i quattro punti centrali:

• Per quanto riguarda il domicilio principale, l'imposizione del valore locativo dovrebbe essere soppressa a livello federale e cantonale. Verrebbero però abolite anche le deduzioni fiscali dei costi di conseguimento, ossia le spese di manutenzione, di riattazione di immobili di nuova acquisizione, d'amministrazione da parte di terzi nonché i premi d'assicurazione. La soppressione non si applicherebbe alle abitazioni secondarie a uso proprio né agli immobili locati o affittati.
• Inoltre, a livello federale verrebbero meno le attuali deduzioni fiscali concernenti i provvedimenti di risparmio energetico, la protezione dell'ambiente, la cura di monumenti storici e la demolizione. A livello cantonale, tali spese continuerebbero a essere deducibili.
• In compenso, sono state avanzate cinque varianti concernenti la deducibilità fiscale degli interessi su debiti privati, tutte molto più rigide rispetto al diritto vigente, secondo cui sono deducibili gli interessi su debiti privati fino a concorrenza dei redditi da sostanza mobiliare e immobiliare e ulteriori 50 000 CHF.
• Al fine di promuovere le abitazioni di proprietà anche in futuro, durante i primi dieci anni si potrebbero prevedere deduzioni fiscali per i nuovi proprietari: per i coniugi fino a 10 000 CHF, mentre per le persone singole fino a 5000 CHF all'anno. Questi importi massimi si riducono nel corso dei 10 anni.

Valore locativo: cos'è?

Il valore locativo designa il reddito locativo che il proprietario potrebbe percepire se affittasse il suo immobile a terzi. Il proprietario deve dichiarare tale importo per quanto riguarda il suo domicilio principale, in quanto reddito.

Ma perché bisognerebbe assoggettare all'imposta un reddito che non si percepisce affatto? Attraverso il valore locativo si vuole creare un equilibrio tra i locatari e i proprietari, poiché spesso i proprietari di immobili devono sostenere meno spese rispetto a quelle a cui dovrebbero far fronte se prendessero il loro immobile in affitto.

Per fare in modo che i proprietari di immobili non debbano pagare imposte sul reddito maggiori rispetto ai locatari, essi possono dedurre i tassi d'interesse ipotecari e i costi di conseguimento. Tali deduzioni limitano, a loro volta, l'onere fiscale maggiorato dal valore locativo.

Valore locativo: come viene determinato?

La Confederazione applica un approccio regolatorio e quindi talvolta il valore locativo risulta più alto rispetto a quello dei Cantoni. Questi ultimi praticano diversi sistemi di calcolo, per cui il valore locativo può essere molto diverso a seconda del luogo di domicilio. Nella maggior parte dei Cantoni, il valore locativo viene fissato in modo da essere inferiore al reddito locativo che si percepirebbe effettivamente in caso di locazione dell'immobile. Questo allo scopo di adempiere il mandato costituzionale della promozione delle abitazioni di proprietà.

Quali sarebbero le conseguenze della soppressione dell'imposizione del valore locativo per i proprietari di immobili?

Le conseguenze di un'eventuale soppressione dell'imposizione del valore locativo dipendono da un lato dal tasso di anticipo di un immobile, dall'altro dall'ammontare degli interessi ipotecari. Anche l'ubicazione o la necessità di ristrutturazione dell'immobile può influire sull'onere fiscale.

A seconda della situazione, la soppressione può costituire un vantaggio o, eventualmente, anche uno svantaggio per i proprietari.

• Attualmente le deduzioni fiscali sono limitate a causa dei tassi d'interesse ipotecari molto vantaggiosi. Se tuttavia i tassi dovessero aumentare, i proprietari potrebbero di nuovo dedurre importi più elevati, ciò che non sarebbe più possibile in caso di soppressione del valore locativo. 
• In generale, i proprietari di immobili con un'ipoteca bassa hanno più vantaggi rispetto a quelli con un'ipoteca alta. Poiché si ritiene che gli immobili di nuovo acquisto siano tendenzialmente soggetti a ipoteche più alte, in caso di soppressione del valore locativo i relativi proprietari sarebbero confrontati con oneri fiscali più elevati. Per capire chi potrebbe trarre vantaggio dalla soppressione del valore locativo e chi no, occorre analizzare diversi parametri, tra cui il volume degli investimenti, l'onere ipotecario e gli oneri per interessi.
• Quanto più basso è stato fissato il valore locativo da parte del rispettivo Cantone, tanto più elevati saranno gli svantaggi in caso di soppressione.
• Siccome i costi di ristrutturazione non sarebbero più deducibili, i lavori di riattazione risulterebbero nel complesso più costosi. I prezzi per gli immobili di vecchia costruzione potrebbero così diminuire.

Prossime tappe?

Attualmente il progetto preliminare della legge federale concernente il cambio di sistema nell'ambito dell'imposizione della proprietà abitativa si trova in fase di consultazione. Il Parlamento potrebbe decidere di sopprimere il valore locativo nella sessione estiva del 2020. La nuova normativa potrebbe entrare in vigore al più presto a inizio 2021 ma, in caso di referendum contro la decisione parlamentare, la procedura potrebbe durare più a lungo.