Ipoteca SARON

Il SARON (Swiss Average Rate Overnight) è un tasso giornaliero garantito, basato sul segmento più liquido nel mercato repo in CHF. Un’operazione pronti contro termine (repo) è un’operazione creditizia a breve termine tra due controparti (di norma banche), che viene garantita attraverso un collateral (ad es. prestiti obbligazionari). Il SARON viene calcolato come tasso medio ponderato al volume, che si basa su transazioni concluse e quotazioni vincolanti nel registro degli ordini della piattaforma di negoziazione elettronica della SIX. Il SARON viene calcolato subito dopo la chiusura delle negoziazioni (ore 18.00), con ulteriori fixing nel corso della giornata alle ore 12.00 e 16.00. Per l’ipoteca SARON, di norma facciamo riferimento al fixing effettuato alle ore 18.00 della rispettiva giornata lavorativa bancaria; per gli altri giorni applichiamo l’ultimo tasso SARON determinato in tale orario. Negli ultimi anni il SARON ha acquisito sempre più importanza in Svizzera come tasso di riferimento per prodotti finanziari, e oggi è il più significativo tra i tassi del mercato monetario a breve termine.

I tassi SARON possono essere consultati con uno scarto temporale di circa 24 ore sul sito web della SIX Swiss Exchange SA.

Il Libor perde rilevanza perché il volume delle transazioni del mercato monetario che vi stanno alla base è esiguo. Fin da sempre, il calcolo del Libor CHF si fonda infatti quasi esclusivamente su stime di esperti anziché su effettive transazioni di mercato.

L’organo britannico di regolamentazione del mercato finanziario non sosterrà più il Libor dopo il 2021. In Svizzera, quindi, il gruppo di lavoro nazionale sui tassi di riferimento in franchi, ossia l’organo che elabora proposte di riforma nella Confederazione, ha indicato nel SARON (Swiss Average Rate Overnight) l’alternativa al Libor in franchi.

Il SARON si distingue dal Libor per due aspetti fondamentali. Da un lato, il SARON si basa su prezzi e transazioni effettivi, mentre il Libor si fonda quasi esclusivamente su stime di esperti per la mancanza di operazioni sul mercato monetario.

Dall’altro lato, il SARON è un tasso giornaliero e ha quindi una durata limitata a un giorno, o meglio una notte. Il Libor invece è il tasso d’interesse per i prestiti con una durata determinata, perlopiù tre o sei mesi.

In relazione all’ipoteca SARON, questo significa in concreto che il valore del tasso d’interesse e quindi l’importo degli interessi da pagare non possono più essere determinati all’inizio del periodo d’interessi, come accadeva per l’ipoteca Libor, ma solo il penultimo giorno di tale periodo.

Il SARON è un tasso giornaliero e vale per il periodo d’interessi compreso tra la giornata odierna e quella successiva. Affinché il cliente non debba pagare gli interessi con cadenza giornaliera, il conteggio degli interessi dell'ipoteca SARON avviene come d'abitudine per un periodo d'interessi di 3 mesi, ossia a fine trimestre. A tale proposito viene determinato il SARON Compound (ovvero SARON composto), che si calcola capitalizzando i tassi giornalieri SARON relativi al periodo d'interessi di 3 mesi. Il limite inferiore (floor) del SARON composto è pari allo 0%. Dalla somma del SARON composto e del margine concordato si ottiene il tasso d’interesse per l’ipoteca SARON.

Nell’ambito dell’ipoteca SARON, il valore del tasso d’interesse e quindi l’importo degli interessi da pagare sono noti solamente il penultimo giorno del periodo d’interessi. Il tasso viene comunicato al cliente alla fine di ogni trimestre sul conteggio interessi. Nell’E-Banking è comunque riportato il tasso d’interesse di volta in volta in vigore per l’ipoteca SARON. In questo modo è possibile seguirne comodamente l’andamento anche durante il periodo d’interessi.

• Il vincolo del capitale (1–3 anni) è il periodo durante il quale viene messo a disposizione il capitale e di norma si suddivide in diversi periodi d’interessi.
• Nell’ipoteca SARON, il periodo d’interessi è generalmente di tre mesi e termina alla fine di ciascun trimestre. Su questo periodo (numero di giorni) vengono calcolati gli interessi passivi.
• Il periodo di riferimento funge da base per il calcolo del SARON Compound (SARON composto) e definisce il periodo lungo il quale vengono capitalizzati i tassi SARON. Il SARON composto così calcolato va pagato per il capitale messo a disposizione durante il periodo d’interessi. Nell’ambito della nostra ipoteca SARON il periodo di riferimento e il periodo d’interessi coincidono.

Il metodo per il calcolo del SARON Compound è illustrato sul sito web della SIX così che si possano ricontrollare i calcoli. Sempre sul sito Internet della SIX sono riportati, con uno scarto temporale di circa 24 ore, anche i singoli tassi SARON. Questi vengono pubblicati con sei cifre decimali e confluiscono senza alcun arrotondamento nel calcolo del SARON Compound. Quest’ultimo viene arrotondato alla quarta cifra decimale.

Ecco la formula per il calcolo del SARON Compound:

Definizione dei giorni lavorativi bancari e dei giorni civili:

Ipotizziamo che un cliente stipuli un’ipoteca con data valuta 17 settembre; questo significa che quel giorno gli viene corrisposto un credito pari ad esempio a 500 000 CHF. Al termine del periodo d’interessi il cliente paga il SARON Compound più un margine (pari ad es. all’1%). Poiché i conteggi per le ipoteche SARON vengono effettuati sempre con cadenza trimestrale, in questo esempio il primo pagamento degli interessi deve essere effettuato già il 30 settembre; si tratta quindi di un periodo d’interessi più breve. In seguito gli interessi risultano esigibili sempre alla fine di ciascun trimestre e il periodo d’interessi è di tre mesi.

Gli interessi da pagare il 30 settembre vengono calcolati come segue. Per il calcolo degli interessi del primo giorno, dal 17 al 18 settembre, viene preso in considerazione il SARON del 17 settembre (fixing delle ore 18.00). Per i giorni successivi si utilizza sempre lo stesso metodo di calcolo. Poiché in questo esempio il conteggio interessi viene effettuato di domenica, per gli ultimi due giorni (notte tra venerdì/sabato e sabato/domenica) si tiene conto del SARON del 28 settembre.

Nel contesto di tassi negativi, il limite inferiore (floor) del SARON Compound (SARON composto) è pari a 0%.

L’ipoteca SARON si basa sul tasso SARON fissato con cadenza quotidiana. Ciò significa che ogni giorno, durante il periodo d’interessi, viene preso in considerazione il tasso SARON aggiornato per quella specifica giornata. Di conseguenza il tasso non può essere definito all’inizio del periodo d’interessi e sarà noto solo il penultimo giorno di tale periodo.

Il tasso viene comunicato al cliente alla fine di ogni trimestre sul conteggio interessi. Nell’E-Banking è comunque riportato il tasso d’interesse di volta in volta in vigore per l’ipoteca SARON. In questo modo è possibile seguirne comodamente l’andamento anche durante il periodo d’interessi.

Con l'ipoteca SARON si beneficia di interessi in calo, ma occorre anche mettere in conto interessi SARON in aumento. Tuttavia sussiste la possibilità di convertire l'ipoteca SARON in un'ipoteca a tasso fisso prima dello scadere della durata fissa del capitale. In tal caso la durata del capitale dell’ipoteca a tasso fisso deve corrispondere almeno alla durata residua dell’ipoteca SARON da convertire. Tuttavia anche i tassi d'interesse degli altri modelli ipotecari sono spesso colpiti da un aumento generale del livello degli interessi.

L’ipoteca SARON consente di beneficiare di condizioni allettanti e di seguire da vicino l’andamento del mercato monetario. Ogni variazione viene immediatamente recepita dal prodotto. In caso di diminuzione dei tassi, il cliente può trarne immediatamente vantaggio. Contrariamente, se i tassi sono in rialzo deve essere in grado di sostenere il maggiore onere che ne deriva. L’ipoteca SARON è quindi indicata soprattutto per i proprietari di immobili sensibili all’aspetto dei prezzi, che sono anche disposti ad assumersi il rischio di aumenti dei tassi.