La valeur locative: un revenu fictif
Si vous possédez vos quatre murs, vous devez mentionner comme revenu leur valeur locative dans votre déclaration d'impôt. La valeur locative représente entre 60 et 70% du loyer que vous devriez verser pour votre logement. Exemple: pour un taux marginal d'imposition de 30%, une valeur locative de 15 000 CHF entraîne un impôt supplémentaire d'environ 4 500 CHF. Mais c'est aussi une opportunité d'économiser des impôts.
Choisir avec prévoyance un modèle hypothécaire et un amortissement
Vous pouvez déduire les intérêts hypothécaire de votre revenu imposable. C'est la raison pour laquelle des intérêts plus élevés conduisent à des économies d'impôt. Il convient donc d'évaluer si vous pouvez profiter des taux bas actuels ou si vous préférez vous protéger contre une hausse des taux, ce qui vous garantit une sécurité à long terme de votre budget.
Vous pouvez économiser plus d'impôts avec l'amortissement idoine: si vous effectuez chaque année des remboursements directs, la dette hypothécaire diminue et donc également la charge des intérêts, mais vous déduisez aussi moins d'intérêts de votre revenu imposable, entraînant une charge fiscale plus élevée. L'amortissement «indirect» de l'hypothèque est plus avantageux. Vous versez de l'argent sur un compte de prévoyance du pilier 3a. Vous pouvez déduire de votre revenu imposable ces versements. Les intérêts débiteurs restent inchangés pendant toute la durée et vous profitez d'une déduction fiscale constante. La dette hypothécaire est remboursée partiellement ou en totalité ultérieurement.
Faire valoir les frais d'entretien et annexes
Vous pouvez déduire du revenu imposable tous les frais liés aux travaux d'entretien de votre logement en propriété, à l'exception de ceux ajoutant de la valeur. La frontière n'est cependant pas toujours très claire. Des mesures portant sur des économies d'énergie ou la protection de l'environnement peuvent aussi être déduites. Dans certains cantons, les rentes du droit de superficie et les frais de gestion par des tiers sont aussi déductibles.
Selon que vos dépenses effectives ou forfaitaires soient plus élevées au cours d'une année, vous pouvez déduire les unes ou les autres. En général il est plus avantageux de répartir les travaux sur deux ans afin de briser la progression fiscale. Si les travaux de rénovation sont moindres que la déduction forfaitaire, il peut être sensé de planifier les travaux de transformation par tranche, sur deux années fiscales, en ajoutant d'autres investissements.
Nouvelle ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles depuis le 1er janvier 2020
Attention: la nouvelle ordonnance, ce n'est pas rien. Elle permet des optimisations fiscales! Les frais de démolition pour reconstruire à la place sont désormais aussi pris en compte comme entretien et déductibles des impôts. Vous pouvez en outre déduire des mesures portant sur des économies d'énergie et la protection de l'environnement au cours de deux périodes fiscales suivantes, dans la mesure où elles n'ont pas pu être totalement considérées l'année où elles ont été prises. Ces frais sont ainsi répartis sur trois périodes fiscales. C'est particulièrement intéressant lorsque les frais d'entretien dépassent le revenu annuel. Sinon ils seraient perdus d'un point de vue fiscal.
Réduire l'impôt sur la fortune grâce à la dette hypothécaire
Votre logement en propriété fait partie de votre fortune. L'estimation fiscale, calculée diversement d'un canton à l'autre, est déterminante. Elle se situe la plupart du temps nettement en-dessous du prix du marché. Vous pouvez déduire de cette valeur fiscale la dette hypothécaire. Étant donné que vous avez aussi investi des fonds propres, cela conduit à un impôt sur la fortune moindre.
Un conseil professionnel vaut la peine
Lors de l'acquisition de son logement, de nombreux éléments sont à prendre en compte. Les acheteurs font souvent l'erreur de considérer de façon isolée le taux hypothécaire comme l'élément le plus important par rapport au reste lors de la décision. L'évolution des taux et les risques comme l'invalidité, le décès ou la perte de son travail sont souvent ignorés. Un conseil professionnel est donc intéressant pour tenir compte de tous ces éléments. Une solution sur mesure en fonction de vos besoins et votre situation de vie vaut la peine.
Si vous avez des questions sur les impôts en matière de logement en propriété, nous vous répondons volontiers.
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