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Valeur locative: définition, calcul et évolution actuelle

En vertu de la valeur locative, les propriétaires de logements à usage personnel en Suisse doivent déclarer un revenu fictif, en compensation pour les avantages fiscaux tels que les déductions d’intérêts hypothécaires et de frais d’entretien. Qu’est-ce que cela signifie? Vous découvrirez ci-après ce qu’est exactement la valeur locative, comment elle est calculée et à quoi les propriétaires doivent prêter attention sur le plan fiscal. Vous saurez tout sur les débats politiques actuels et les répercussions des éventuels changements du système d’imposition de la valeur locative.

Une femme se renseigne sur son ordinateur portable sur la définition de la valeur locative et son mode de calcul.

L’essentiel en bref

  1. Définition: les propriétaires de biens immobiliers à usage personnel doivent déclarer la valeur locative de leur bien en tant que revenu fictif. Celle-ci est déterminée sur la base de la valeur locative hypothétique que le bien pourrait avoir sur le marché libre.
  2. Calcul: le canton définit en général la valeur locative à 60-70% de la valeur locative du marché, en prenant en compte les facteurs tels que l’emplacement, la surface et l’état. Le calcul exact varie en fonction du canton.
  3. Évolution actuelle: la suppression de la valeur locative a été décidée fin 2024 par le Parlement suisse. Une modification de la Constitution s’avère toutefois nécessaire et requiert une votation populaire. La décision définitive est donc encore en suspens.

Valeur locative: en quoi consiste-t-elle?

La valeur locative est un revenu fictif calculé en Suisse pour les propriétaires immobiliers qui utilisent personnellement leur logement. En d’autres termes, les propriétaires paient des impôts sur un montant correspondant à la valeur locative de leur logement en propriété comme s’ils le louaient à des tiers. C’est pourquoi la valeur locative est également appelée imposition de la valeur locative des biens immobiliers à usage personnel.

L’idée qui sous-tend cette imposition est de créer une égalité entre locataires et propriétaires. Alors que les locataires n’ont pas la possibilité de déduire leurs frais de logement de leurs impôts, les propriétaires peuvent faire valoir des déductions telles que les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien. La valeur locative compense cet avantage en comptabilisant en tant que revenu l’allègement fiscal dont les propriétaires bénéficient au titre de leur bien immobilier à usage personnel.

La valeur locative sera-t-elle supprimée?

En Suisse, la suppression de la valeur locative suscite de vifs débats depuis des années. L’objectif est d’alléger la charge fiscale des propriétaires de logements. La suppression de la valeur locative a été décidée fin 2024 par le Parlement suisse. Outre la valeur locative, la déduction des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien sera également supprimée. Pour mettre en place ce changement, il faut une modification de la Constitution, qui requiert l’approbation du peuple. La décision définitive est donc encore en suspens.

Évolutions actuelles concernant la valeur locative

  • Décision parlementaire: lors de la session d’hiver 2024, le Conseil national et le Conseil des États se sont accordés sur la suppression de la valeur locative pour les résidences principales et secondaires. Dans le même temps, les déductions pour frais d’entretien seront supprimées et les déductions pour intérêts débiteurs seront limitées selon la méthode proportionnelle restrictive.
  • Impôt réel sur les résidences secondaires: afin de compenser les pertes fiscales, en particulier dans les cantons de montagne, il a été proposé d’introduire un impôt réel cantonal sur les résidences secondaires. Cette mesure requiert une modification de la Constitution et partant, une votation populaire.
  • Votation populaire: la suppression de la valeur locative étant liée à l’introduction de l’impôt réel, c’est le peuple suisse qui se prononcera sur la mise en œuvre de la réforme. La date de la votation n’a pas encore été fixée pour l’heure.

(État: janvier 2025, sources: VermögensZentrum, HEV Schweiz)

Suppression de l’imposition de la valeur locative: conséquences

Si la suppression de la valeur locative pourrait de prime abord apparaître comme un allègement pour les propriétaires – le logement en propriété à usage personnel ne serait plus imposé en tant que revenu –, ses effets réels dépendent de la situation financière individuelle, de l’aménagement de la réforme et des conditions cadres personnelles.

Conséquences possibles de la réforme

Les propriétaires immobiliers qui ont des hypothèques et des charges d’intérêts ou dépenses d’entretien en découlant élevées pourraient être fiscalement pénalisés, car la suppression de la valeur locative entraîne également celle des possibilités de déduction correspondantes. En revanche, ceux qui détiennent une hypothèque largement amortie ou qui ne prévoient pas d’investissements importants dans l’entretien de leur logement pourraient en profiter, car le système actuel ne leur offre pas d’avantages fiscaux.
La suppression de la valeur locative pourrait rendre la propriété du logement plus attrayante et stimuler encore davantage la demande de biens immobiliers. L’offre étant toutefois déjà limitée en Suisse, les prix pourraient continuer à augmenter, ce qui représente un défi, en particulier pour les personnes primo-accédantes. En revanche, les propriétaires qui possèdent déjà des biens immobiliers pourraient tirer parti d’une telle évolution.
La réforme pourrait modifier la structure des prix sur le marché immobilier. Si les coûts de rénovation n’étaient plus déductibles des impôts, les biens anciens présentant un besoin de rénovation important perdraient de leur valeur. La valeur des immeubles modernes bien entretenus resterait stable, voire augmenterait. Les propriétaires de biens anciens souhaitant vendre pourraient donc envisager de céder ces derniers avant l’entrée en vigueur d’une nouvelle réglementation.
Autre point, la possible suppression de la déductibilité fiscale des frais d’entretien, qui pourrait entraîner à court terme une hausse des projets de rénovation et de modernisation avant l’entrée en vigueur d’une nouvelle réglementation. Une baisse des assainissements pourrait toutefois être enregistrée à moyen et long terme, ce qui aurait une influence négative sur la valeur des biens immobiliers plus anciens et moins entretenus.

Comment la valeur locative est-elle calculée?

Le calcul de la valeur locative est effectué sur la base de la valeur pouvant théoriquement être obtenue si un bien immobilier était loué. La valeur locative est calculée à l’aide de différents facteurs, parmi lesquels:

  • Loyers du marché/loyer: montant que la location du bien immobilier permettrait de percevoir sur le marché libre.
  • Situation et environnement: quartier résidentiel, infrastructure et demande.
  • Type de construction et âge: la valeur locative des nouvelles constructions ou des bâtiments modernisés est en général plus élevée.
  • Surface et aménagement: surface habitable, surface utile nette et standard de construction.

Le calcul de la valeur locative est réglementé au niveau cantonal par les autorités fiscales compétentes et peut donc varier considérablement. Dans certains cantons, l’estimation de la valeur locative repose de façon individuelle sur le bien immobilier, dans d’autres, elle est forfaitaire et tient compte du niveau local des loyers. Selon le Tribunal fédéral, la valeur locative doit représenter au moins 60% du loyer du marché.

Exemple de calcul de la valeur locative

La famille Keller habite une maison individuelle dans le canton de Zurich estimée à une valeur de marché de 1 000 000 CHF par l’administration fiscale. Le loyer mensuel du marché pour une maison de ce type s’élève à 3000 CHF, ce qui correspond à une valeur annuelle locative de 36 000 CHF. La valeur locative dans ce canton s’élève à 70% de la valeur du locative du marché. Résultat:

  • Valeur locative du marché: 36 000 CHF
  • Valeur locative (70%): 25 200 CHF

Ce montant est ajouté au revenu imposable.

Déductions fiscales

La famille Keller détient une hypothèque de 800 000 CHF avec un taux d’intérêt de 1,5%, soit des intérêts hypothécaires annuels de 12 000 CHF (800 000 CHF x 1,5%). De plus, la famille bénéficie de la déduction forfaitaire des frais d’entretien, qui s’élève à 20% de la valeur locative: 5040 CHF (25 200 CHF x 20%).

  • Intérêts hypothécaires déductibles: 12 000 CHF
  • Frais d’entretien déductibles (forfait): 5040 CHF

Valeur locative nette

La déduction des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien réduit la valeur locative imposable.

  • Valeur locative nette: 8160 CHF (25 200 CHF – 12 000 CHF – 5040 CHF)

Calcul total du revenu imposable

Le revenu professionnel de la famille Keller s’élève à 120 000 CHF. À cela s’ajoute la valeur locative corrigée:

  • Revenu imposable: 128 160 CHF (120 000 CHF + 8160 CHF)

Cet exemple montre comment la valeur locative contribue au revenu imposable, mais peut être réduite par des déductions telles que les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien. Remarque: le taux d’imposition réel dépend de différents facteurs (notamment le lieu de résidence, le système fiscal du canton, la progressivité).

Si la valeur locative estimée est supérieure à la valeur réelle du marché, il est possible dans certains cas de demander un ajustement auprès des administrations fiscales compétentes. Pour ce faire, des expertises ou d’autres pièces justificatives sont souvent nécessaires pour corriger le calcul.

Comment la valeur locative est-elle imposée?

La valeur locative est imposée en tant revenu fictif basé sur la valeur locative théorique du bien immobilier à usage personnel. Pour alléger la charge fiscale, les propriétaires peuvent déduire les intérêts hypothécaires ainsi que les frais d’entretien visant à maintenir la valeur du bien, tels que les réparations, les rénovations visant à maintenir la valeur du bien ou les investissements visant à réaliser des économies d’énergie, comme les installations solaires ou l’isolation thermique. En l’absence de justificatifs pour de telles dépenses, la plupart des cantons permettent de faire valoir une déduction forfaitaire de 10 à 20% de la valeur locative. La charge fiscale dépend fortement du niveau des taux d’intérêt et des possibilités de déduction. Des taux d’intérêt bas ou des hypothèques remboursées peuvent entraîner une charge supplémentaire, les possibilités de déduction étant plus limitées.

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Le contenu de ce guide est uniquement destiné à fournir des informations générales et ne constitue pas un conseil fiscal. Pour toute question fiscale individuelle, veuillez vous adresser à un ou une spécialiste ou à l’administration fiscale compétente.