En vertu de la valeur locative, les propriétaires de logements à usage personnel en Suisse doivent déclarer un revenu fictif, en compensation pour les avantages fiscaux tels que les déductions d’intérêts hypothécaires et de frais d’entretien. Qu’est-ce que cela signifie? Vous découvrirez ci-après ce qu’est exactement la valeur locative, comment elle est calculée et à quoi les propriétaires doivent prêter attention sur le plan fiscal. Vous saurez tout sur les débats politiques actuels et les répercussions des éventuels changements du système d’imposition de la valeur locative.
La valeur locative est un revenu fictif calculé en Suisse pour les propriétaires immobiliers qui utilisent personnellement leur logement. En d’autres termes, les propriétaires paient des impôts sur un montant correspondant à la valeur locative de leur logement en propriété comme s’ils le louaient à des tiers. C’est pourquoi la valeur locative est également appelée imposition de la valeur locative des biens immobiliers à usage personnel.
L’idée qui sous-tend cette imposition est de créer une égalité entre locataires et propriétaires. Alors que les locataires n’ont pas la possibilité de déduire leurs frais de logement de leurs impôts, les propriétaires peuvent faire valoir des déductions telles que les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien. La valeur locative compense cet avantage en comptabilisant en tant que revenu l’allègement fiscal dont les propriétaires bénéficient au titre de leur bien immobilier à usage personnel.
En Suisse, la suppression de la valeur locative suscite de vifs débats depuis des années. L’objectif est d’alléger la charge fiscale des propriétaires de logements. La suppression de la valeur locative a été décidée fin 2024 par le Parlement suisse. Outre la valeur locative, la déduction des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien sera également supprimée. Pour mettre en place ce changement, il faut une modification de la Constitution, qui requiert l’approbation du peuple. La décision définitive est donc encore en suspens.
Évolutions actuelles concernant la valeur locative
(État: janvier 2025, sources: VermögensZentrum, HEV Schweiz)
Si la suppression de la valeur locative pourrait de prime abord apparaître comme un allègement pour les propriétaires – le logement en propriété à usage personnel ne serait plus imposé en tant que revenu –, ses effets réels dépendent de la situation financière individuelle, de l’aménagement de la réforme et des conditions cadres personnelles.
Le calcul de la valeur locative est effectué sur la base de la valeur pouvant théoriquement être obtenue si un bien immobilier était loué. La valeur locative est calculée à l’aide de différents facteurs, parmi lesquels:
Le calcul de la valeur locative est réglementé au niveau cantonal par les autorités fiscales compétentes et peut donc varier considérablement. Dans certains cantons, l’estimation de la valeur locative repose de façon individuelle sur le bien immobilier, dans d’autres, elle est forfaitaire et tient compte du niveau local des loyers. Selon le Tribunal fédéral, la valeur locative doit représenter au moins 60% du loyer du marché.
La famille Keller habite une maison individuelle dans le canton de Zurich estimée à une valeur de marché de 1 000 000 CHF par l’administration fiscale. Le loyer mensuel du marché pour une maison de ce type s’élève à 3000 CHF, ce qui correspond à une valeur annuelle locative de 36 000 CHF. La valeur locative dans ce canton s’élève à 70% de la valeur du locative du marché. Résultat:
Ce montant est ajouté au revenu imposable.
La famille Keller détient une hypothèque de 800 000 CHF avec un taux d’intérêt de 1,5%, soit des intérêts hypothécaires annuels de 12 000 CHF (800 000 CHF x 1,5%). De plus, la famille bénéficie de la déduction forfaitaire des frais d’entretien, qui s’élève à 20% de la valeur locative: 5040 CHF (25 200 CHF x 20%).
La déduction des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien réduit la valeur locative imposable.
Le revenu professionnel de la famille Keller s’élève à 120 000 CHF. À cela s’ajoute la valeur locative corrigée:
Cet exemple montre comment la valeur locative contribue au revenu imposable, mais peut être réduite par des déductions telles que les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien. Remarque: le taux d’imposition réel dépend de différents facteurs (notamment le lieu de résidence, le système fiscal du canton, la progressivité).
Si la valeur locative estimée est supérieure à la valeur réelle du marché, il est possible dans certains cas de demander un ajustement auprès des administrations fiscales compétentes. Pour ce faire, des expertises ou d’autres pièces justificatives sont souvent nécessaires pour corriger le calcul.
La valeur locative est imposée en tant revenu fictif basé sur la valeur locative théorique du bien immobilier à usage personnel. Pour alléger la charge fiscale, les propriétaires peuvent déduire les intérêts hypothécaires ainsi que les frais d’entretien visant à maintenir la valeur du bien, tels que les réparations, les rénovations visant à maintenir la valeur du bien ou les investissements visant à réaliser des économies d’énergie, comme les installations solaires ou l’isolation thermique. En l’absence de justificatifs pour de telles dépenses, la plupart des cantons permettent de faire valoir une déduction forfaitaire de 10 à 20% de la valeur locative. La charge fiscale dépend fortement du niveau des taux d’intérêt et des possibilités de déduction. Des taux d’intérêt bas ou des hypothèques remboursées peuvent entraîner une charge supplémentaire, les possibilités de déduction étant plus limitées.
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