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Valore locativo: definizione, calcolo e sviluppi attuali

Il valore locativo fornisce un reddito fittizio su cui i proprietari di un’abitazione in Svizzera devono pagare le imposte, a compensazione dei vantaggi fiscali di cui usufruiscono, come le detrazioni degli interessi ipotecari e delle spese di manutenzione. Ma cosa comporta questo? Qui di seguito vi spieghiamo cos’è esattamente il valore locativo, come viene calcolato e a cosa devono prestare attenzione i proprietari dal punto di vista fiscale. Inoltre, scoprirete tutto sulle attuali discussioni politiche e sulle conseguenze di possibili modifiche nel sistema di imposizione del valore locativo.

Una signora cerca al computer cos’è il valore locativo e come lo si calcola.

L’essenziale in breve

  1. Definizione: i proprietari di immobili ad uso proprio devono pagare le imposte sul valore locativo come reddito fittizio. Tale valore viene determinato in base all’ipotetico valore che l’immobile avrebbe sul mercato libero se venisse affittato.
  2. Calcolo: il cantone fissa di norma il valore locativo al 60–70% del valore di un’ipotetica pigione, tenendo conto di fattori quali la posizione, le dimensioni e lo stato dell’immobile. Il calcolo esatto varia a seconda del cantone.
  3. Sviluppi attuali: l’abolizione del valore locativo è stata deliberata dal Parlamento svizzero a fine 2024. Tuttavia è necessaria una modifica costituzionale che richiede una votazione popolare. Pertanto la decisione definitiva è ancora in sospeso.

Valore locativo: di cosa si tratta?

Il valore locativo è un reddito fittizio che viene calcolato in Svizzera per i proprietari di immobili utilizzati personalmente come abitazione. Ciò significa che i proprietari pagano le imposte su un importo corrispondente al valore della loro casa se affittata a terzi. Pertanto si tratta in pratica dell’«imposizione del valore di locazione degli immobili ad uso proprio».

L’idea alla base di questa imposizione è quella di mettere sullo stesso piano inquilini e proprietari. Mentre gli inquilini non hanno la possibilità di detrarre fiscalmente i loro costi abitativi, i proprietari di case possono far valere detrazioni come gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione. Il valore locativo compensa questo vantaggio computando come reddito ai proprietari di un’abitazione lo sgravio fiscale derivante dal loro immobile ad uso proprio.

Il valore locativo verrà abolito?

In Svizzera l’abolizione del valore locativo è oggetto di dibattito da anni. L’obiettivo è ridurre l’onere fiscale gravante sui proprietari di case. L’abolizione del valore locativo è stata deliberata dal Parlamento svizzero a fine 2024. In contemporanea, verrà meno anche la detrazione di interessi ipotecari e spese di manutenzione. Tuttavia, per procedere in tal senso è necessaria una modifica costituzionale che richiede l’approvazione del popolo. Pertanto la decisione definitiva è ancora in sospeso.

Sviluppi attuali riguardo al valore locativo 

  • Decisione parlamentare: nella sessione invernale 2024 il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati hanno concordato l’abolizione del valore locativo per le abitazioni principali e secondarie. Al contempo dovranno venire meno le detrazioni delle spese di manutenzione, mentre le detrazioni degli interessi debitori saranno limitate secondo il metodo proporzionale restrittivo.
  • Imposta reale sulle abitazioni secondarie: per compensare le perdite fiscali, in particolare nei cantoni di montagna, è stata proposta l’introduzione di un’imposta reale cantonale sulle abitazioni secondarie. Questa misura richiede una modifica costituzionale e quindi una votazione popolare.
  • Votazione popolare: poiché l’abolizione del valore locativo è legata all’introduzione dell’imposta reale, sarà il popolo svizzero a decidere in merito all’attuazione della riforma. Al momento non è ancora stata fissata una data per la votazione.

(Stato: gennaio 2025, fonti: VermögensZentrum, HEV Schweiz)

Abolizione dell’imposizione del valore locativo: che impatto avrà?

L’abolizione del valore locativo potrebbe sembrare a prima vista una misura di sgravio a favore dei proprietari di immobili, poiché la proprietà abitativa ad uso proprio non andrebbe più tassata come reddito. Tuttavia le effettive conseguenze dipendono dalla situazione finanziaria individuale, dalla struttura concreta della riforma e dalle condizioni quadro individuali.

Possibili conseguenze della riforma

I proprietari di immobili che hanno stipulato ipoteche di importo elevato con conseguenti oneri degli interessi e spese di manutenzione potrebbero essere penalizzati dal punto di vista fiscale, perché con l’abolizione del valore locativo non potrebbero più beneficiare delle possibilità di detrazione. Chi invece possiede un’ipoteca in buona parte ammortizzata o non prevede grandi investimenti nella manutenzione potrebbe trarne vantaggio, poiché il sistema attuale non offre a queste persone quasi nessuna agevolazione fiscale.
L’abolizione del valore locativo potrebbe aumentare l’attrattiva dell’abitazione di proprietà come forma di alloggio e far crescere ulteriormente la domanda di immobili. Tuttavia, poiché l’offerta in Svizzera è già scarsa, i prezzi potrebbero salire ulteriormente, mettendo in difficoltà soprattutto chi acquista casa per la prima volta. Chi invece possiede già un immobile potrebbe trarre vantaggio da tale andamento.
La riforma potrebbe modificare la struttura dei prezzi sul mercato immobiliare. Se i costi di ristrutturazione non potessero più essere detratti dalle imposte, gli immobili meno recenti che necessitano di un corposo intervento in tal senso potrebbero perdere valore. Il valore degli immobili moderni e ben tenuti, invece, potrebbe rimanere stabile o addirittura aumentare. È quindi possibile che i proprietari di abitazioni vecchie che desiderano vendere decidano di alienare i loro immobili prima dell’entrata in vigore di una nuova regolamentazione.
Un altro aspetto da considerare è il venir meno della possibilità di detrarre fiscalmente le spese di manutenzione. Ciò potrebbe portare nel breve termine a una proliferazione dei progetti di ristrutturazione e ammodernamento prima che entri in vigore la nuova regolamentazione. Nel medio e lungo termine, tuttavia, è possibile che verranno effettuati meno lavori di risanamento, il che avrebbe un impatto negativo sul valore degli immobili più vecchi e meno curati.

Come viene calcolato il valore locativo?

Il calcolo del valore locativo viene effettuato sulla base del valore teoricamente conseguibile se si affittasse l’immobile. Il valore locativo dipende da vari fattori, tra cui:

  • pigione/pigione di mercato: l’importo che l’affitto dell’immobile frutterebbe sul mercato libero.
  • posizione e circondario: zona residenziale, infrastruttura e domanda.
  • tipo di costruzione ed età: gli edifici nuovi o ammodernati hanno generalmente valori locativi più elevati.
  • dimensioni e dotazioni: superficie abitativa, superficie utile netta e standard di finiture.

Le modalità di calcolo del valore locativo sono determinate dalle autorità fiscali cantonali competenti e possono variare notevolmente. In alcuni cantoni la valutazione viene effettuata individualmente per ciascun immobile, mentre in altri si utilizzano stime forfettarie che tengono conto del livello locale delle pigioni. Secondo il Tribunale federale, il valore locativo deve essere pari almeno al 60% della pigione di mercato.

Esempio di calcolo del valore locativo

La famiglia Keller vive in una casa unifamiliare nel cantone di Zurigo, che secondo la stima dell’Amministrazione cantonale delle imposte ha un valore di mercato di 1 000 000 CHF. La pigione di mercato mensile per una casa paragonabile ammonta a 3000 CHF, il che corrisponde a un valore di locazione annuo di 36 000 CHF. In questo cantone il valore locativo è pari al 70% del valore di locazione di mercato. Ne deriva quindi:

  • Valore di locazione di mercato: 36 000 CHF
  • Valore locativo (70%): 25 200 CHF

Questo importo viene aggiunto al reddito imponibile.

Detrazioni fiscali

La famiglia Keller ha stipulato un’ipoteca di 800 000 CHF con un tasso d’interesse dell’1,5%, da cui derivano interessi ipotecari annui per 12 000 CHF (800 000 CHF x 1,5%). In aggiunta la famiglia fa valere la detrazione forfettaria per le spese di manutenzione che ammonta al 20% del valore locativo: 5040 CHF (25 200 CHF x 20%).

  • Interessi ipotecari detraibili: 12 000 CHF
  • Spese di manutenzione detraibili (forfettarie): 5040 CHF

Valore locativo netto

Al netto della detrazione degli interessi ipotecari e delle spese di manutenzione, il valore locativo imponibile si riduce:

  • Valore locativo netto: 8160 CHF (25 200 CHF – 12 000 CHF – 5040 CHF)

Calcolo complessivo del reddito imponibile

Il reddito da lavoro della famiglia Keller ammonta a 120 000 CHF, a cui si aggiunge il valore locativo rettificato:

  • Reddito imponibile: 128 160 CHF (120 000 CHF + 8160 CHF)

L’esempio mostra come il valore locativo faccia aumentare il reddito imponibile, ma possa essere ridotto tramite la detrazione degli interessi ipotecari e delle spese di manutenzione. Attenzione: l’effettiva aliquota fiscale dipende da diversi fattori (tra cui domicilio, sistema fiscale del cantone, progressione).

Se il valore locativo stimato è superiore all’effettivo valore di mercato, in alcuni casi è possibile richiedere un adeguamento presso l’autorità fiscale competente. Spesso per correggere il calcolo sono necessarie perizie o altri documenti giustificativi.

Come viene tassato il valore locativo?

Il valore locativo è tassato come reddito fittizio, basato sul valore teoricamente conseguibile se si affittasse l’immobile ad uso proprio. Per ridurre l’onere fiscale, i proprietari possono detrarre gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione volte a mantenere il valore dell’immobile, come ad esempio riparazioni, ristrutturazioni finalizzate a preservare il valore dell'immobile o investimenti nell’ottica del risparmio energetico, come pannelli solari o sistemi di isolamento termico. Se non sono disponibili documenti giustificativi per tali spese, nella maggior parte dei cantoni è possibile richiedere una detrazione forfettaria del 10-20% del valore locativo. L’onere fiscale dipende fortemente dal livello dei tassi d’interesse e dalle possibilità di detrazione. Tassi bassi o ipoteche estinte possono determinare un maggiore onere, poiché sono possibili meno detrazioni.

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I contenuti di questa guida hanno esclusivamente carattere informativo e non costituiscono una consulenza fiscale. Per domande individuali di carattere fiscale, vogliate rivolgervi a uno specialista o all’autorità fiscale competente.