Il valore locativo fornisce un reddito fittizio su cui i proprietari di un’abitazione in Svizzera devono pagare le imposte, a compensazione dei vantaggi fiscali di cui usufruiscono, come le detrazioni degli interessi ipotecari e delle spese di manutenzione. Ma cosa comporta questo? Qui di seguito vi spieghiamo cos’è esattamente il valore locativo, come viene calcolato e a cosa devono prestare attenzione i proprietari dal punto di vista fiscale. Inoltre, scoprirete tutto sulle attuali discussioni politiche e sulle conseguenze di possibili modifiche nel sistema di imposizione del valore locativo.
L’essenziale in breve
Il valore locativo è un reddito fittizio che viene calcolato in Svizzera per i proprietari di immobili utilizzati personalmente come abitazione. Ciò significa che i proprietari pagano le imposte su un importo corrispondente al valore della loro casa se affittata a terzi. Pertanto si tratta in pratica dell’«imposizione del valore di locazione degli immobili ad uso proprio».
L’idea alla base di questa imposizione è quella di mettere sullo stesso piano inquilini e proprietari. Mentre gli inquilini non hanno la possibilità di detrarre fiscalmente i loro costi abitativi, i proprietari di case possono far valere detrazioni come gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione. Il valore locativo compensa questo vantaggio computando come reddito ai proprietari di un’abitazione lo sgravio fiscale derivante dal loro immobile ad uso proprio.
In Svizzera l’abolizione del valore locativo è oggetto di dibattito da anni. L’obiettivo è ridurre l’onere fiscale gravante sui proprietari di case. L’abolizione del valore locativo è stata deliberata dal Parlamento svizzero a fine 2024. In contemporanea, verrà meno anche la detrazione di interessi ipotecari e spese di manutenzione. Tuttavia, per procedere in tal senso è necessaria una modifica costituzionale che richiede l’approvazione del popolo. Pertanto la decisione definitiva è ancora in sospeso.
(Stato: gennaio 2025, fonti: VermögensZentrum, HEV Schweiz)
L’abolizione del valore locativo potrebbe sembrare a prima vista una misura di sgravio a favore dei proprietari di immobili, poiché la proprietà abitativa ad uso proprio non andrebbe più tassata come reddito. Tuttavia le effettive conseguenze dipendono dalla situazione finanziaria individuale, dalla struttura concreta della riforma e dalle condizioni quadro individuali.
Il calcolo del valore locativo viene effettuato sulla base del valore teoricamente conseguibile se si affittasse l’immobile. Il valore locativo dipende da vari fattori, tra cui:
Le modalità di calcolo del valore locativo sono determinate dalle autorità fiscali cantonali competenti e possono variare notevolmente. In alcuni cantoni la valutazione viene effettuata individualmente per ciascun immobile, mentre in altri si utilizzano stime forfettarie che tengono conto del livello locale delle pigioni. Secondo il Tribunale federale, il valore locativo deve essere pari almeno al 60% della pigione di mercato.
Esempio di calcolo del valore locativo
La famiglia Keller vive in una casa unifamiliare nel cantone di Zurigo, che secondo la stima dell’Amministrazione cantonale delle imposte ha un valore di mercato di 1 000 000 CHF. La pigione di mercato mensile per una casa paragonabile ammonta a 3000 CHF, il che corrisponde a un valore di locazione annuo di 36 000 CHF. In questo cantone il valore locativo è pari al 70% del valore di locazione di mercato. Ne deriva quindi:
Questo importo viene aggiunto al reddito imponibile.
La famiglia Keller ha stipulato un’ipoteca di 800 000 CHF con un tasso d’interesse dell’1,5%, da cui derivano interessi ipotecari annui per 12 000 CHF (800 000 CHF x 1,5%). In aggiunta la famiglia fa valere la detrazione forfettaria per le spese di manutenzione che ammonta al 20% del valore locativo: 5040 CHF (25 200 CHF x 20%).
Al netto della detrazione degli interessi ipotecari e delle spese di manutenzione, il valore locativo imponibile si riduce:
Il reddito da lavoro della famiglia Keller ammonta a 120 000 CHF, a cui si aggiunge il valore locativo rettificato:
L’esempio mostra come il valore locativo faccia aumentare il reddito imponibile, ma possa essere ridotto tramite la detrazione degli interessi ipotecari e delle spese di manutenzione. Attenzione: l’effettiva aliquota fiscale dipende da diversi fattori (tra cui domicilio, sistema fiscale del cantone, progressione).
Se il valore locativo stimato è superiore all’effettivo valore di mercato, in alcuni casi è possibile richiedere un adeguamento presso l’autorità fiscale competente. Spesso per correggere il calcolo sono necessarie perizie o altri documenti giustificativi.
Il valore locativo è tassato come reddito fittizio, basato sul valore teoricamente conseguibile se si affittasse l’immobile ad uso proprio. Per ridurre l’onere fiscale, i proprietari possono detrarre gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione volte a mantenere il valore dell’immobile, come ad esempio riparazioni, ristrutturazioni finalizzate a preservare il valore dell'immobile o investimenti nell’ottica del risparmio energetico, come pannelli solari o sistemi di isolamento termico. Se non sono disponibili documenti giustificativi per tali spese, nella maggior parte dei cantoni è possibile richiedere una detrazione forfettaria del 10-20% del valore locativo. L’onere fiscale dipende fortemente dal livello dei tassi d’interesse e dalle possibilità di detrazione. Tassi bassi o ipoteche estinte possono determinare un maggiore onere, poiché sono possibili meno detrazioni.
Siamo a vostra disposizione.
