Der Eigenmietwert sorgt dafür, dass Eigenheimbesitzende in der Schweiz ein fiktives Einkommen versteuern müssen – als Ausgleich für die steuerlichen Vorteile wie Abzüge von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten. Doch was bedeutet das? Was der Eigenwert genau ist, wie er berechnet wird und was Eigentümerinnen und Eigentümer steuerlich zu beachten haben, lesen Sie im Folgenden. Zudem erfahren Sie alles über die aktuellen politischen Diskussionen und die Auswirkungen von möglichen Änderungen im System der Eigenmietwertbesteuerung.
Das Wichtigste in Kürze
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das in der Schweiz für Immobilienbesitzende berechnet wird, die ihr Wohneigentum selbst nutzen. Das heisst, Eigentümerinnen und Eigentümer zahlen Steuern auf einen Betrag, der dem Mietwert ihres Eigenheims entspricht, als ob sie dieses an Dritte vermieten würden. Aus diesem Grund wird der Eigenmietwert auch als «Mietwertbesteuerung der selbstgenutzten Liegenschaften» bezeichnet.
Die Idee hinter dieser Besteuerung ist, eine Gleichstellung zwischen Mietenden und Eigentümerinnen und Eigentümern zu schaffen. Während Mieterinnen und Mieter keine Möglichkeit haben, ihre Wohnkosten steuerlich abzusetzen, können Hausbesitzende Abzüge wie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten geltend machen. Der Eigenmietwert gleicht diesen Vorteil aus, indem er den Eigenheimbesitzenden die steuerliche Entlastung aus ihrer selbstgenutzten Immobilie als Einkommen anrechnet.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird in der Schweiz seit Jahren kontrovers diskutiert. Ziel ist es, Hauseigentümerinnen und -eigentümer steuerlich zu entlasten. Die Abschaffung des Eigenmietwerts wurde Ende 2024 vom Schweizer Parlament beschlossen. Zusammen mit dem Eigenmietwert wird auch der Abzug von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten wegfallen. Allerdings ist für die endgültige Umsetzung eine Verfassungsänderung erforderlich, die eine Zustimmung vom Volk voraussetzt. Daher steht der definitive Entscheid noch aus.
(Stand: Januar 2025, Quellen: VermögensZentrum, HEV Schweiz)
Die Abschaffung des Eigenmietwerts könnte für Immobilienbesitzende auf den ersten Blick wie eine Entlastung wirken, da das selbstgenutzte Wohneigentum nicht mehr als Einkommen versteuert werden müsste. Die tatsächlichen Auswirkungen hängen jedoch von der individuellen finanziellen Situation, der konkreten Ausgestaltung der Reform und den individuellen Rahmenbedingungen ab.
Die Berechnung des Eigenmietwerts erfolgt auf Grundlage des theoretisch erzielbaren Mietwerts einer Immobilie. Der Eigenmietwert wird anhand verschiedener Faktoren ermittelt, darunter:
Das Berechnen des Eigenmietwerts ist von der zuständigen Steuerbehörde kantonal geregelt und variiert stark. In einigen Kantonen erfolgt die Bewertung individuell pro Immobilie, während andere pauschale Schätzungen unter Berücksichtigung des örtlichen Mietpreisniveaus verwenden. Der Eigenmietwert muss laut Bundesgericht mindestens 60% der Marktmiete betragen.
Beispiel zur Berechnung des Eigenmietwertes
Familie Keller wohnt in einem Einfamilienhaus im Kanton Zürich, das von der Steuerverwaltung auf einen Marktwert von 1 000 000 CHF geschätzt wird. Die monatliche Marktmiete für ein vergleichbares Haus beträgt 3 000 CHF, was einem jährlichen Mietwert von 36 000 CHF entspricht. Der Eigenmietwert wird in diesem Kanton mit 70% des Marktmietwerts berechnet. Daraus ergibt sich:
Dieser Betrag wird zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet.
Familie Keller hat eine Hypothek über 800 000 CHF mit einem Zinssatz von 1,5%. Das ergibt jährliche Hypothekarzinsen von 12 000 CHF (800 000 CHF x 1,5%). Zusätzlich nutzt die Familie den pauschalen Unterhaltskostenabzug, der bei 20% des Eigenmietwerts liegt: 5 040 CHF (25 200 CHF x 20%).
Nach Abzug von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten reduziert sich der steuerbare Eigenmietwert:
Das Arbeitseinkommen von Familie Keller beträgt 120 000 CHF. Hinzu kommt der bereinigte Eigenmietwert:
Das Beispiel zeigt, wie der Eigenmietwert zum steuerbaren Einkommen beiträgt, aber durch Abzüge wie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten reduziert werden kann. Hinweis: der tatsächliche Steuersatz hängt von verschiedenen Faktoren ab (u.a. Wohnort, Steuersystem des Kantons, Progression).
Falls der geschätzte Eigenmietwert über dem tatsächlichen Marktwert liegt, kann in bestimmten Fällen bei der zuständigen Steuerbehörde eine Anpassung beantragt werden. Dazu sind oft Gutachten oder andere Belege notwendig, um die Berechnung zu korrigieren.
Der Eigenmietwert wird als fiktives Einkommen versteuert, welches auf dem theoretischen Mietwert der selbstgenutzten Immobilie basiert. Um die Steuerlast zu mindern, dürfen Eigentümerinnen und Eigentümer Hypothekarzinsen sowie werterhaltende Unterhaltskosten abziehen. Dazu gehören beispielsweise Reparaturen, werterhaltende Renovationen oder energiesparende Investitionen wie Solaranlagen oder Wärmedämmung. Falls keine Belege für solche Ausgaben vorhanden sind, kann in den meisten Kantonen ein Pauschalabzug von 10-20% des Eigenmietwerts geltend gemacht werden. Die steuerliche Belastung hängt stark vom Zinsniveau und den Abzugsmöglichkeiten ab. Niedrige Zinsen oder abbezahlte Hypotheken können zu einer Mehrbelastung führen, da weniger Abzüge möglich sind.
Wir sind gerne für Sie da.
