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Eigenmietwert: Definition, Berechnung & aktuelle Entwicklung

Der Eigenmietwert sorgt dafür, dass Eigenheimbesitzende in der Schweiz ein fiktives Einkommen versteuern müssen – als Ausgleich für die steuerlichen Vorteile wie Abzüge von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten. Doch was bedeutet das? Was der Eigenwert genau ist, wie er berechnet wird und was Eigentümerinnen und Eigentümer steuerlich zu beachten haben, lesen Sie im Folgenden. Zudem erfahren Sie alles über die aktuellen politischen Diskussionen und die Auswirkungen von möglichen Änderungen im System der Eigenmietwertbesteuerung.

Eine Frau informiert sich am Laptop, was der Eigenwert ist und wie man ihn berechnet.

Das Wichtigste in Kürze

  1. Definition: Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstgenutzten Immobilien müssen den Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern. Er wird anhand des möglichen Mietwerts festgelegt, den die Immobilie auf dem freien Markt erzielen könnte.
  2. Berechnung: Der Kanton legt den Eigenmietwert in der Regel auf 60-70% des Marktmietwerts fest, wobei Faktoren wie Lage, Grösse und Zustand der Immobilie berücksichtigt werden. Die genaue Berechnung variiert je nach Kanton.
  3. Aktuelle Entwicklung: Die Abschaffung des Eigenmietwerts wurde Ende 2024 vom Schweizer Parlament beschlossen. Allerdings ist eine Verfassungsänderung notwendig, die eine Volksabstimmung erfordert. Daher steht die endgültige Entscheidung noch aus.

Eigenmietwert: Was ist das?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das in der Schweiz für Immobilienbesitzende berechnet wird, die ihr Wohneigentum selbst nutzen. Das heisst, Eigentümerinnen und Eigentümer zahlen Steuern auf einen Betrag, der dem Mietwert ihres Eigenheims entspricht, als ob sie dieses an Dritte vermieten würden. Aus diesem Grund wird der Eigenmietwert auch als «Mietwertbesteuerung der selbstgenutzten Liegenschaften» bezeichnet.

Die Idee hinter dieser Besteuerung ist, eine Gleichstellung zwischen Mietenden und Eigentümerinnen und Eigentümern zu schaffen. Während Mieterinnen und Mieter keine Möglichkeit haben, ihre Wohnkosten steuerlich abzusetzen, können Hausbesitzende Abzüge wie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten geltend machen. Der Eigenmietwert gleicht diesen Vorteil aus, indem er den Eigenheimbesitzenden die steuerliche Entlastung aus ihrer selbstgenutzten Immobilie als Einkommen anrechnet.

Wird der Eigenmietwert abgeschafft?

Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird in der Schweiz seit Jahren kontrovers diskutiert. Ziel ist es, Hauseigentümerinnen und -eigentümer steuerlich zu entlasten. Die Abschaffung des Eigenmietwerts wurde Ende 2024 vom Schweizer Parlament beschlossen. Zusammen mit dem Eigenmietwert wird auch der Abzug von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten wegfallen. Allerdings ist für die endgültige Umsetzung eine Verfassungsänderung erforderlich, die eine Zustimmung vom Volk voraussetzt. Daher steht der definitive Entscheid noch aus.

Aktuelle Entwicklungen beim Eigenmietwert

  • Parlamentarischer Entscheid: In der Wintersession 2024 einigten sich National- und Ständerat auf die Abschaffung des Eigenmietwerts für Haupt- und Zweitwohnsitze. Gleichzeitig sollen Unterhaltsabzüge entfallen und Schuldzinsenabzüge werden nach der quotal-restriktiven Methode begrenzt.
  • Objektsteuer auf Zweitliegenschaften: Zur Kompensation von Steuerausfällen, insbesondere in Bergkantonen, wurde die Einführung einer kantonalen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften vorgeschlagen. Diese Massnahme erfordert eine Verfassungsänderung und somit eine Volksabstimmung.
  • Volksabstimmung: Da die Abschaffung des Eigenmietwerts mit der Einführung der Objektsteuer verknüpft ist, entscheidet das Schweizer Stimmvolk über die Umsetzung der Reform. Ein Datum für die Abstimmung steht derzeit noch nicht fest.

(Stand: Januar 2025, Quellen: VermögensZentrumHEV Schweiz)

Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwertes: Auswirkungen

Die Abschaffung des Eigenmietwerts könnte für Immobilienbesitzende auf den ersten Blick wie eine Entlastung wirken, da das selbstgenutzte Wohneigentum nicht mehr als Einkommen versteuert werden müsste. Die tatsächlichen Auswirkungen hängen jedoch von der individuellen finanziellen Situation, der konkreten Ausgestaltung der Reform und den individuellen Rahmenbedingungen ab.

Mögliche Folgen der Reform

Immobilienbesitzende, die hohe Hypotheken und damit verbundene Zinskosten oder Unterhaltsausgaben haben, könnten steuerlich benachteiligt sein. Denn durch die Abschaffung des Eigenmietwerts entfielen auch die entsprechenden Abzugsmöglichkeiten. Wer hingegen eine weitgehend amortisierte Hypothek besitzt oder keine grösseren Investitionen in den Unterhalt plant, könnte profitieren, da das bestehende System diesen Personen kaum Steuervergünstigungen bietet.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts könnte Wohneigentum als Wohnform attraktiver machen und die Nachfrage nach Immobilien weiter ankurbeln. Da das Angebot in der Schweiz jedoch bereits knapp ist, könnten die Preise weiter steigen, was besonders für Erstkäuferinnen und Erstkäufer eine Herausforderung darstellt. Eigentümerinnen und Eigentümer, die bereits Immobilien besitzen, könnten hingegen von einer solchen Entwicklung profitieren.
Durch die Reform könnte sich die Preisstruktur auf dem Immobilienmarkt ändern. Wenn Renovationskosten nicht mehr von den Steuern abgezogen werden können, würden ältere Liegenschaften mit hohem Renovierungsbedarf wohl an wert verlieren. Gut unterhaltene, moderne Immobilien könnten dagegen stabil bleiben oder sogar wertvoller werden. Verkaufswillige Eigentümerinnen und Eigentümer von Altbauten könnten daher erwägen, ihre Immobilien vor Inkrafttreten einer neuen Regelung zu veräussern.
Ein weiterer Punkt ist der mögliche Wegfall der steuerlichen Absetzbarkeit von Unterhaltskosten. Dies könnte kurzfristig zu einem Anstieg der Renovierungs- und Modernisierungsprojekte führen, bevor eine neue Regelung in Kraft tritt. Mittel- und langfristig könnten jedoch weniger Sanierungen vorgenommen werden, was den Wert von älteren und weniger gepflegten Immobilien negativ beeinflussen würde.

Wie wird der Eigenmietwert berechnet?

Die Berechnung des Eigenmietwerts erfolgt auf Grundlage des theoretisch erzielbaren Mietwerts einer Immobilie. Der Eigenmietwert wird anhand verschiedener Faktoren ermittelt, darunter:

  • Marktmiete/Mietzins: Der Betrag, den die Immobilie bzw. deren Vermietung auf dem freien Markt einbringen würde.
  • Lage und Umgebung: Wohngegend, Infrastruktur und Nachfrage.
  • Bauweise und Alter: Neubauten oder modernisierte Gebäude haben in der Regel höhere Mietwerte.
  • Grösse und Ausstattung: Wohnfläche, Nettonutzfläche und Ausbaustandard.

Das Berechnen des Eigenmietwerts ist von der zuständigen Steuerbehörde kantonal geregelt und variiert stark. In einigen Kantonen erfolgt die Bewertung individuell pro Immobilie, während andere pauschale Schätzungen unter Berücksichtigung des örtlichen Mietpreisniveaus verwenden. Der Eigenmietwert muss laut Bundesgericht mindestens 60% der Marktmiete betragen.

Beispiel zur Berechnung des Eigenmietwertes

Familie Keller wohnt in einem Einfamilienhaus im Kanton Zürich, das von der Steuerverwaltung auf einen Marktwert von 1 000 000 CHF geschätzt wird. Die monatliche Marktmiete für ein vergleichbares Haus beträgt 3 000 CHF, was einem jährlichen Mietwert von 36 000 CHF entspricht. Der Eigenmietwert wird in diesem Kanton mit 70% des Marktmietwerts berechnet. Daraus ergibt sich:

  • Marktmietwert: 36 000 CHF
  • Eigenmietwert (70%): 25 200 CHF

Dieser Betrag wird zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet.

Steuerliche Abzüge

Familie Keller hat eine Hypothek über 800 000 CHF mit einem Zinssatz von 1,5%. Das ergibt jährliche Hypothekarzinsen von 12 000 CHF (800 000 CHF x 1,5%). Zusätzlich nutzt die Familie den pauschalen Unterhaltskostenabzug, der bei 20% des Eigenmietwerts liegt: 5 040 CHF (25 200 CHF x 20%).

  • Abzugsfähige Hypothekarzinsen: 12 000 CHF
  • Abzugsfähige Unterhaltskosten (pauschal): 5 040 CHF

Netto-Eigenmietwert

Nach Abzug von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten reduziert sich der steuerbare Eigenmietwert:

  • Netto-Eigenmietwert: 8 160 CHF (25 200 CHF - 12 000 CHF - 5 040 CHF)

Gesamtberechnung des steuerbaren Einkommens

Das Arbeitseinkommen von Familie Keller beträgt 120 000 CHF. Hinzu kommt der bereinigte Eigenmietwert:

  • Steuerbares Einkommen: 128 160 CHF (120 000 CHF + 8 160 CHF)

Das Beispiel zeigt, wie der Eigenmietwert zum steuerbaren Einkommen beiträgt, aber durch Abzüge wie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten reduziert werden kann. Hinweis: der tatsächliche Steuersatz hängt von verschiedenen Faktoren ab (u.a. Wohnort, Steuersystem des Kantons, Progression).

Falls der geschätzte Eigenmietwert über dem tatsächlichen Marktwert liegt, kann in bestimmten Fällen bei der zuständigen Steuerbehörde eine Anpassung beantragt werden. Dazu sind oft Gutachten oder andere Belege notwendig, um die Berechnung zu korrigieren.

Wie wird der Eigenmietwert versteuert?

Der Eigenmietwert wird als fiktives Einkommen versteuert, welches auf dem theoretischen Mietwert der selbstgenutzten Immobilie basiert. Um die Steuerlast zu mindern, dürfen Eigentümerinnen und Eigentümer Hypothekarzinsen sowie werterhaltende Unterhaltskosten abziehen. Dazu gehören beispielsweise Reparaturen, werterhaltende Renovationen oder energiesparende Investitionen wie Solaranlagen oder Wärmedämmung. Falls keine Belege für solche Ausgaben vorhanden sind, kann in den meisten Kantonen ein Pauschalabzug von 10-20% des Eigenmietwerts geltend gemacht werden. Die steuerliche Belastung hängt stark vom Zinsniveau und den Abzugsmöglichkeiten ab. Niedrige Zinsen oder abbezahlte Hypotheken können zu einer Mehrbelastung führen, da weniger Abzüge möglich sind.

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