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Il est temps de parler d’argent.

Marché de l'immobilier: Les métropoles européennes de plus en plus chères

Le marché de l’immobilier en Europe est depuis toujours un marché attrayant. Propul-sée par l’urbanisation et l’amélioration du niveau de vie, la demande augmente plus vite que l’offre depuis longtemps. Les investisseurs peuvent participer à cette évolution du marché immobilier, p. ex. en investissant dans des fonds.

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«L’investisseur malin d’aujourd’hui place son argent dans l’immobilier», déclarait le magnat de l’acier américain Andrew Carnegie (1835-1919) il y a plus de 150 ans déjà. Les logements étaient déjà onéreux à l’époque. Aujourd’hui, nous désignons les régions où les prix augmentent fortement et où les biens deviennent très chers sous le terme de «hotspots». Ces zones sont convoitées car l’économie y est en plein essor, la vie so-ciale y fleurit et s’accompagne d’une offre culturelle et politique. En Europe, il s’agit principalement des capitales, mais également de métropoles comme Munich, Amster-dam ou Zurich (voir fig. 1). Pourtant, les villes les plus chères d’Europe sont pourtant encore loin des prix de New York, Tokyo ou Hong Kong.

Fig. 1: les métropoles européennes affichent des différences de prix importantes pour les logements*

Source: Banque Cler, Deloitte, Realadvisor; *en franc par m2

L’exode rural et l’amélioration du niveau de vie font flamber les prix du marché de l'immobilier

À l'exception de Milan, les prix de ces villes européennes ont augmenté constamment ces dernières années et atteint un niveau parfois vertigineux. Les écarts sont grands tant au niveau national qu'international: le mètre carré à Munich coûte 40 % moins cher qu’à Paris. Paris et Londres sont trois à quatre fois plus onéreuses que Lyon ou Manchester. Ces disparités résultent d’un long changement structurel; en effet, l’Europe connaît un véritable exode rural: de plus en plus de personnes partent pour les centres urbains, plus attrayants. Dans ce contexte, le degré d’urbanisation de la Suisse a déjà fortement progressé (fig. 2).

Fig. 2: différents degrés d’urbanisation en Europe

Source: Banque Cler, Banque Mondiale, Office fédéral de la statistique
La forte demande engendre une hausse des prix sur les marchés de l'immobilier avant tout pour deux raisons.

  • Premièrement, des milliers de logements font défaut dans les villes. La crise sa-nitaire a transformé les pendulaires et les citadins en «digital nomads». Il n’est pas certain que la nouvelle tendance du télétravail atténue ou inverse l’attrait pour les villes.
  • L’amélioration du niveau de vie est le second facteur de hausse des prix. Les rémunérations avantageuses et les coûts de financement peu élevés permet-tent à de plus en plus de personnes de réaliser leur rêve d’achat immobilier.
«Les investissements dans l’immobilier constituent, selon nous, une possibilité de placement avantageuse à long terme.»
Rolf Wetzer, analyste financier, et Corina Hennig, senior investment advisor

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Une offre qui peine à progresser, malgré les interventions des États

L’élargissement de l’offre est un processus très lent. Il faut trouver de nouvelles sur-faces ou construire sur les surfaces existantes. En Europe, le nombre de nouveaux bâ-timents fluctue entre 460 000 unités en France et 3000 en Lettonie. En Suisse, on en dénombre 12 000. En France, cela correspond à une ville de la taille de Toulouse, et en Suisse, de celle de Zoug.

La France construit chaque année une ville de la taille de Toulouse.

Le nombre de permis de construction est en hausse mais aucun pays ne parvient à progresser assez rapidement pour suivre le rythme. La pénurie qui en résulte est un sujet de préoccupation constant dans les débats politiques de tous les États euro-péens. Afin de garantir la paix sociale, la majorité des États intervient donc sur les marchés de l'immobilier. L’Autriche, l’Espagne, la France et les Pays-Bas régulent les loyers, tandis qu’en Allemagne, la tentative d'un nouveau renforcement de la protec-tion des locataires selon le modèle berlinois a échoué récemment pour des raisons de forme. En Suisse, les loyers sont indexés sur l’évolution des taux depuis 30 ans. Ce dis-positif présente la singularité de voir les premiers augmenter parallèlement aux se-conds. Pour garder la maîtrise des prix de vente, des États comme le Danemark, la Finlande ou les Pays-Bas conditionnent l’achat immobilier à la domiciliation et l'Au-triche interdit les résidences secondaires. L'objectif est de décourager les investisseurs étrangers. En Suisse, la «Lex Koller» interdit aux étrangers ne possédant pas d’autorisation de séjour de faire l’acquisition de biens immobiliers. Chaque pays pro-duit en outre une offre supplémentaire à travers la construction de logements sociaux.

La hausse des prix de l'immobilier en Europe et en Suisse n’a cependant pas pu être empêchée par les mesures étatiques. Ainsi, au début du siècle, Paris était considérée comme la ville la plus onéreuse, mais également la plus réglementée d’Europe. Au-jourd’hui, y vivre coûte pourtant quatre fois plus cher.

La réglementation revient à maîtriser l’art de créer une situation gagnant-gagnant. Les familles doivent pouvoir accéder à des logements à prix abordable, et les maîtres d’ouvrage à des incitations à investir. En Suisse, le pari semble réussi. Plus de deux tiers des habitants vivent en location: il s’agit du taux le plus élevé d’Europe. Ils consacrent seulement 20 % des revenus du ménage à l’habitat et à l’énergie. En Allemagne, la proportion se monte à environ 40 %.

Suisse: le taux de logement en propriété le plus bas d’Europe

Le rêve d'être propriétaire est très élevé en Suisse, mais seul un tiers de la population peut se le permettre. À titre de comparaison, cette proportion se monte à 42 % en Allemagne; la Grande-Bretagne et la France se situent dans le tiers supérieur, et le grand vainqueur est la Roumanie avec 96 %.

En Suisse, un ménage doit travailler environ huit ans et demi pour acheter un logement.

Bien que les prix de l'immobilier n’aient fait pratiquement qu’augmenter depuis 25 ans, l’accès à la propriété en Suisse est meilleur marché que dans les pays voisins si l’on se base sur les revenus. Ainsi un ménage doit travailler environ huit ans et demi pour acheter un logement, contre plus de neuf ans en Allemagne, plus de dix ans en Au-triche et même treize ans en France. D’après une étude de Raiffeisen, les Suisses sont ceux qui épargnent le plus lorsqu’ils accèdent à la propriété.

L’immobilier comme placement et prévoyance

Outre l’achat d’un logement pour y vivre, il existe d’autres possibilités pour tirer parti des avantages du marché immobilier, p. ex. en achetant des fonds. Les biens immobi-liers sont des biens matériels non liquides qui ont constitué des valeurs fiables par le passé, même en période de ralentissement conjoncturel et de hausse de l’inflation. Ain-si, malgré leur valorisation parfois élevée et leurs risques de placement, ils offrent une certaine stabilité et de bonnes possibilités de rendement.

Les caisses de pension sont friandes de ces investissements dans le marché de l'immo-bilier. Outre des biens immobiliers directs, leurs portefeuilles comprennent également des fonds immobiliers, des fondations de placement et des actions immobilières. Compte tenu du volume élevé de ces investissements, la demande générée accentue la raréfaction des biens. L’expérience montre que les investissements immobiliers demeu-rent longtemps dans les dépôts des investisseurs institutionnels: ils sont par consé-quent «en dehors du marché» et assurent une certaine stabilisation.

Depuis quelques années, on parle de surchauffe, voire de bulle de l’immobilier. Pour-tant, les prix n'ont pas diminué, au contraire. Les emplacements les plus prisés pour-suivent leur hausse, et ce, pas seulement en Suisse, mais dans toute l’Europe. Les inves-tissements dans l’immobilier constituent, selon nous, une possibilité de placement avantageuse à long terme. Investir dans un fonds permet une large diversification et, ainsi, une répartition des risques par région ou par type de biens (habitations, bureaux et/ou commerces). Nous maintenons donc notre taux stratégique de 5 % d’investissements dans des fonds immobiliers suisses dans la gestion de fortune.

Souhaitez-vous mettre à profit vos opportunités de ren-dement sur le marché de l'immobilier?

Nous vous conseillons avec plaisir!