Attraktiver Immobilienmarkt: Europas Metropolen sind teure Pflaster

Der Immobilienmarkt in Europa ist seit jeher ein attraktiver Markt. Die Nachfrage steigt, getrieben durch Urbanisierung und steigenden Wohlstand, seit Jahren stärker als das Angebot. Anlegerinnen und Anleger können an dieser Entwicklung des Immobilienmarktes zum Beispiel mit Investitionen in Fonds partizipieren.

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«Der kluge Investor von heute steckt sein Geld in Immobilien», sagte der US-amerikanische Stahlmagnat Andrew Carnegie (1835 -1919) bereits vor mehr als 150 Jahren. Schon damals waren Wohnanlagen teuer. Heute bezeichnen wir Regionen mit besonders stark steigenden Preisen und sehr teuren Objekten als Hotspots. Diese Flecken Erde sind begehrt, weil dort die Wirtschaft boomt, das soziale Leben floriert und Kultur und Politik zu Hause sind. In Europa sind dies meist die Hauptstädte, aber auch Metropolen wie München, Amsterdam oder Zürich (siehe Abb. 1). Global betrachtet sind die teuersten Städte Europas jedoch noch weit entfernt von den Preisen in New York, Tokio oder Hong Kong.

Abb. 1: Europäische Metropolen mit massiven Preisunterschieden bei Wohnungen*

Landflucht und steigender Wohlstand als Preistreiber im Immobilienmarkt

Ausser in Mailand sind die Kaufpreise in diesen europäischen Städten über die vergangenen Jahre stetig gestiegen und haben heute zum Teil ein schwindelerregendes Niveau erreicht. Dabei sind die Unterschiede international wie national gross: In München kostet der Quadratmeter 40 % weniger als in Paris. Paris und London sind wiederum drei- bis viermal so teuer wie Manchester oder Lyon. Dies ist das Ergebnis eines langjährigen Strukturwandels, denn in ganz Europa herrscht eine eigentliche Landflucht. Immer mehr Menschen zieht es in die attraktiven Zentren. Dabei ist der Urbanisierungsgrad in der Schweiz schon stark fortgeschritten (Abb. 2).

Abb. 2: Unterschiedlicher Urbanisierungsgrad in Europa

Die starke Nachfrage führt vor allem aus zwei Gründen zu steigenden Preisen in den Immobilienmärkten.

• Erstens fehlen in den Städten gegenüber der wachsenden Nachfrage Tausende Wohnungen. Die Corona-Krise machte in den vergangenen Quartalen aus Pendlern und Städtern digitale Nomaden, die nicht mehr in der Nähe ihres Arbeitsortes wohnen müssen. Ob diese neue Homeoffice-Arbeitswelt den Drang in die Städte abschwächt oder gar umkehrt, bleibt abzuwarten.
• Der zweite Preistreiber ist der steigende Wohlstand. Gute Verdienstmöglichkeiten und niedrige Finanzierungskosten führen dazu, dass sich immer mehr Menschen den Traum der eigenen vier Wände erfüllen.

Das Angebot wächst trotz staatlicher Eingriffe zu langsam

Es geht sehr langsam, das notwendige Angebot zu schaffen. Es gilt neue Flächen auszuweisen oder den Bestand zu überbauen. In Europa schwankt die Zahl neuer Häuser pro Jahr zwischen 460 000 in Frankreich und 3000 Einheiten in Lettland. Die Schweiz liegt mit 12 000 Gebäuden dazwischen. In Frankreich entspricht dies etwa einer Stadt der Grösse von Toulouse, in der Schweiz von Zug.

Frankreich baut jedes Jahr eine Stadt in der Grösse von Toulouse neu.

Die Anzahl der Baubewilligungen steigt, trotzdem kann kein Land den knappen Boden so schnell bebauen, wie es neuen Wohnraum braucht. Der resultierende Wohnraummangel ist ein Dauerbrenner in den politischen Debatten aller europäischen Staaten. Zur Sicherung des sozialen Friedens greift deshalb die Mehrheit der Staaten in die Immobilienmärkte ein. Österreich, Spanien, Frankreich und die Niederlande regulieren die Mieten, während in Deutschland eine geplante Verschärfung des bestehenden Mieterschutzes nach dem Berliner Modell kürzlich aus formalen Gründen scheiterte. In der Schweiz sind die Mieten seit 30 Jahren an die Zinsentwicklung gekoppelt. Einzigartig ist dabei, dass steigende Zinsen auch zu steigenden Mieten führen können. Um die Preise unter Kontrolle zu bekommen, knüpfen Dänemark, Finnland und die Niederlande den Immobilienerwerb an den Wohnsitz, Österreich verbietet Zweitwohnsitze. Dies soll ausländische Investoren fernhalten. In der Schweiz verbietet die «Lex Koller» Ausländern ohne Aufenthaltsbewilligung den Kauf von Wohnimmobilien. Zudem schafft jedes Land durch sozialen Wohnungsbau ein zusätzliches Angebot.

Die staatlichen Massnahmen konnten aber den Anstieg der Immobilienpreise in Europa und in der Schweiz nicht verhindern. So galt Paris zur Jahrtausendwende als das teuerste und gleichzeitig als das am meisten regulierte Pflaster Europas. Heute ist es allerdings noch viermal teurer, dort zu wohnen!

Beim Regulieren ist die Kunst, eine Win-Win-Situation zu schaffen. Familien sollen bezahlbaren Wohnraum finden und private Bauherren Anreize zur Investition. In der Schweiz scheint dies gelungen. Über zwei Drittel der Einwohner sind Mieter, der höchste Anteil in ganz Europa. Sie geben im Schnitt lediglich 20 % der verfügbaren Haushaltseinkommen für Wohnen und Energie aus. In Deutschland sind es rund 40 %.

Schweiz mit der tiefsten Wohneigentumsquote in Europa

Der Wunsch nach einem Eigenheim ist in der Schweiz sehr gross, aber nur ein Drittel der Einwohner kann es sich leisten. Zum Vergleich: In Deutschland sind es 42 %, Grossbritannien und Frankreich liegen im oberen Drittel, Spitzenreiter ist Rumänien mit 96 %.

Schweizer Haushalt: rund 8½ Jahre Arbeit für eine eigene Wohnung

Obwohl die Immobilienpreise seit 25 Jahren praktisch nur die Richtung nach oben kennen, sind die Eigenheimpreise in der Schweiz – im Verhältnis zu den Einkommen – günstiger als in den Nachbarländern. Hierzulande muss ein Haushalt rund achteinhalb Jahre für eine Eigentumswohnung arbeiten, in Deutschland über neun, in Österreich über zehn und in Frankreich sogar 13 Jahre. Gemäss einer Studie von Raiffeisen sparen die Schweizer im Nachbarschaftsvergleich am meisten, wenn sie von einer Miet- in eine Eigentumswohnung wechseln.

Immobilien als Anlage und Vorsorge

Neben einer selbst genutzten Immobilie gibt es noch andere Möglichkeiten, an den Vorteilen des Immobilienmarkts zu partizipieren, etwa durch den Kauf von Immobilienfonds. Immobilien sind illiquide Sachwerte und haben sich in der Vergangenheit auch in Zeiten nachlassender Konjunktur und steigender Inflation als wertbeständig erwiesen. Damit bieten sie trotz teils hoher Bewertungen und entsprechender Anlagerisiken eine gewisse Stabilität und gute Renditechancen.

Auch Pensionskassen schätzen diese Investitionen in den Immobilienmarkt. Neben direkt gehaltenen Immobilien gehören auch Immobilienfonds, Anlagestiftungen und Immobilienaktien in die Portfolios von Vorsorgeeinrichtungen. Deren Nachfrage führt jedoch aufgrund des hohen Anlagevolumens zu einer zusätzlichen Verknappung auf dem Markt. Immobilieninvestitionen, die sich in den Depots von institutionellen Anlegern befinden, bleiben dort erfahrungsgemäss für lange Zeit – sie sind damit «weg vom Markt» und sorgen auf diesem dadurch für eine gewisse Stabilisierung.

Bereits seit Jahren wird über eine Überhitzung bzw. eine Blasenbildung am Immobilienmarkt gesprochen. Jedoch liess das die Preise nicht etwa sinken, im Gegenteil. In guten Lagen stiegen sie auch im laufenden Jahr deutlich an, und dies nicht nur in der Schweiz, sondern in ganz Europa. Immobilieninvestitionen sind aus unserer Sicht eine langfristig lohnende Anlagemöglichkeit. Durch eine Investition in einen Fonds ist eine breite Diversifikation und damit eine Risikostreuung möglich: über verschiedene Regionen sowie über die entsprechende Auswahl an Wohn-, Büro- und/oder Geschäftsimmobilien. Entsprechend sind und bleiben wir strategisch mit gut 5 % in Schweizer Immobilienfonds in der Vermögensverwaltung investiert.