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Mercato immobiliare: prezzi alle stelle nelle metropoli europee

Il mercato immobiliare in Europa è da sempre molto gettonato. Da anni la domanda sale più dell’offerta, complici il processo di urbanizzazione e la maggiore ricchezza de-gli individui. Gli investitori possono partecipare a questa tendenza investendo ad esempio in fondi.


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«Chi vuole fare un buon investimento oggi deve puntare sul mattone»: lo diceva già il magnate statunitense dell’acciaio Andrew Carnegie (1835-1919) oltre 150 anni fa. Già allora il mercato immobiliare era caro. Oggi le regioni con prezzi in forte crescita e immobili salatissimi si definiscono «hotspot»: angoli del pianeta molto ambiti perché economicamente floridi, ricchi di vita sociale o importanti centri politici o culturali. In Europa sono per lo più le capitali, ma anche metropoli come Monaco di Baviera, Am-sterdam o Zurigo (fig. 1). Ad ogni modo, anche le città più care in Europa sono ancora ben lontane dai livelli di New York, Tokyo o Hong Kong.

Fig. 1: Enormi differenze di prezzo per le abitazioni nelle metropoli europee*

Fonte: Banca Cler, Deloitte, Realadvisor; * in franchi al m2

Prezzi alimentati da fuga dalle campagne e maggiore ricchezza degli individui

A parte Milano, negli ultimi anni i prezzi di acquisto in queste metropoli europee sono costantemente cresciuti, raggiungendo oggi in parte cifre stellari. Le differenze di prezzo a livello internazionale e nazionale sono enormi: un metro quadrato a Monaco di Baviera costa il 40% in meno rispetto a Parigi. A loro volta, centri come Londra e Parigi hanno prezzi tripli o quadrupli rispetto a città come Manchester o Lione. La si-tuazione deriva da un mutamento strutturale di lungo periodo, ossia la fuga dalla campagna che imperversa in tutta Europa. I centri urbani attirano sempre più perso-ne. In Svizzera il grado di urbanizzazione è già molto elevato (fig. 2).

Fig. 2: Grado di urbanizzazione disomogeneo in Europa

Fonte: Banca Cler, Worldbank, Ufficio federale di statistica
La domanda sostenuta fa lievitare i prezzi sui mercati immobiliari soprattutto per due motivi.

  • Primo fattore: nelle città mancano migliaia di abitazioni per soddisfare una ri-chiesta che continua a crescere. Negli ultimi trimestri, la crisi del coronavirus ha trasformato pendolari e cittadini in «nomadi digitali», ma bisognerà attendere per capire se il nuovo mondo del lavoro all’insegna dell’home office andrà a ral-lentare o persino invertire l’afflusso verso i centri urbani.
  • Il secondo fattore che spinge i prezzi al rialzo è la maggiore ricchezza degli indi-vidui: posti ben remunerati e finanziamenti a basso costo permettono a un cre-scente numero di persone di realizzare il sogno di una casa di proprietà.
«A nostro avviso gli investimenti immobiliari sono un'op-portunità d'investimento redditizia a lungo termine.»
Dr. Rolf Wetzer, analista finanziario, e Corina Hennig, senior investment advisor

L’offerta cresce troppo lentamente nonostante gli interventi pubblici

La creazione dell’offerta necessaria è un processo molto lento. Bisogna designare nuo-ve aree o densificare quelle esistenti. In Europa il numero di nuove abitazioni varia da 460 000 in Francia a 3000 in Lettonia. La Svizzera si colloca a metà strada a quota 12 000. Le nuove costruzioni in Francia equivalgono a una città grande come Tolosa, in Svizzera a un centro delle dimensioni di Zugo.

In Francia ogni anno viene costruita ex novo una città dalle dimensioni di Tolosa.

I permessi di costruzione sono in aumento, ma nessuna nazione riesce a edificare gli scarsi terreni disponibili allo stesso ritmo con cui cresce il fabbisogno. Da qui il proble-ma della carenza degli alloggi, un’annosa questione nel dibattito politico di tutti i paesi europei che spesso li spinge a intervenire nel mercato immobiliare per garantire la pace sociale. Austria, Spagna, Francia e Paesi Bassi regolamentano i canoni di locazione, mentre in Germania è da poco fallito per ragioni formali il tentativo di rafforzare le disposizioni vigenti sulla protezione dei locatari secondo il modello di Berlino. In Svizze-ra le pigioni sono ancorate da 30 anni all’andamento dei tassi d’interesse, il che com-porta il singolare effetto per cui se aumentano i tassi possono salire anche gli affitti. Per stabilizzare i prezzi, Danimarca, Finlandia e Paesi Bassi vincolano ad esempio la possibilità di comprare un immobile al luogo di domicilio; altri, come l’Austria, impon-gono un divieto di secondo domicilio, così da tenere a distanza gli investitori esteri. La Svizzera, con la Lex Koller, proibisce l’acquisto di immobili residenziali agli stranieri sen-za permesso di soggiorno. Inoltre, ogni paese genera offerta con l’edilizia popolare.

Tuttavia gli interventi pubblici non hanno potuto evitare l’aumento dei prezzi immobi-liari in Europa e in Svizzera. Ad esempio, alla fine dello scorso millennio Parigi era la città più cara del continente ma anche la più regolamentata; eppure, abitarci oggi costa quattro volte tanto.

La regolamentazione è l’arte di creare situazioni vantaggiose per tutti. Le famiglie do-vrebbero trovare alloggi a prezzi accessibili, i costruttori privati dovrebbero essere in-centivati a investire. La Svizzera sembra esserci riuscita: oltre due terzi dei cittadini (il tasso più elevato in Europa) vivono in affitto, spendendo in media per l’abitazione e l’energia solo il 20% dei redditi disponibili delle economie domestiche. I tedeschi sbor-sano qualcosa come il 40%.

In Svizzera il tasso di abitazioni di proprietà più basso in Europa

Molte persone in Svizzera sognano una casa di proprietà, ma solo un terzo può per-mettersela. Per fare un confronto: in Germania a possedere casa è il 42% della popo-lazione, Gran Bretagna e Francia si piazzano oltre il 66%, mentre in testa troviamo la Romania con il 96%.

Per potersi permettere un appartamento di proprietà, un’economia domestica svizzera deve lavorare circa 8 anni e mezzo.

Malgrado i prezzi immobiliari in Svizzera crescano quasi ininterrottamente da 25 anni, sono comunque più bassi – in rapporto al reddito – rispetto ai paesi limitrofi. Ad esempio, per potersi permettere un appartamento di proprietà, un’economia domesti-ca svizzera deve lavorare circa 8 anni e mezzo, una tedesca più di 9, una austriaca ol-tre 10 e una francese addirittura 13. Secondo uno studio di Raiffeisen, in tutto il «vici-nato» sono gli svizzeri a risparmiare di più se scelgono di passare da un’abitazione in affitto a una di proprietà.

Gli immobili come investimento e a fini previdenziali

Oltre a investire in un immobile ad uso proprio esistono altri modi per partecipare ai vantaggi del mercato immobiliare, ad esempio acquistando fondi del comparto. Gli immobili sono beni reali illiquidi e in passato hanno dimostrato una buona tenuta an-che in fasi di rallentamento economico e aumento dell’inflazione. Offrono quindi una certa stabilità e buone opportunità di rendimento nonostante le valutazioni in parte elevate e i conseguenti rischi d’investimento.

Questi investimenti nel mercato immobiliare sono apprezzati anche dalle casse pen-sioni, che investono sia in immobili detenuti direttamente che in fondi immobiliari, fon-dazioni d’investimento e azioni del settore. La domanda degli istituti di previdenza e i loro volumi d’investimento elevati inaspriscono però la carenza di offerta sul mercato. Gli asset immobiliari tendono a rimanere nei portafogli degli investitori istituzionali per molto tempo, per cui risultano «fuori mercato» e contribuiscono in un certo senso a stabilizzarlo.

Sul mercato immobiliare incombe da anni lo spettro di un surriscaldamento o di una bolla, ma nonostante ciò i prezzi non sono calati, anzi. Le zone migliori hanno visto forti rincari anche nell’anno in corso, in Svizzera come in tutta Europa. Gli investimenti in immobili rappresentano a nostro avviso opportunità remunerative in un’ottica di lungo termine. Investire in un fondo assicura un’ampia diversificazione e quindi una buona ripartizione dei rischi, su diverse regioni e varie tipologie di immobili – abitazioni, uffici e/o ad uso commerciale. Nell’ambito della gestione patrimoniale, al momento investiamo strategicamente circa il 5% degli attivi in fondi immobiliari svizzeri e inten-diamo mantenere questo orientamento anche in futuro.

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