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Prospettive di mercato

Tassi d'interesse ipotecari in aumento: cosa possono fare i proprietari di immobili?

A inizio anno, gli interessi per le ipoteche a tasso fisso sono aumentati in Svizzera e l'ipoteca SARON, che si muove vicino al mercato monetario, continua a rimanere allettante. Qual è la miglior strategia per i proprietari di immobili?

a cura di Pascal Steiner, succursale Banca Cler di Basilea

Negli ultimi tempi, i prezzi dell'energia e degli immobili hanno subìto un'impennata e ora anche i tassi d'interesse per le ipoteche a tasso fisso a lungo termine si situano a circa 1,5 punti percentuali al di sopra del livello di inizio anno. Attualmente questo sviluppo sta destando preoccupazioni tra i proprietari di appartamenti e case: ho l'ipoteca corretta? Il tasso d'interesse ipotecario continuerà a salire in futuro? Sarebbe meglio passare dal mercato monetario o dall'ipoteca SARON all'ipoteca a tasso fisso o viceversa quando si presenta l'occasione? Per quanto tempo potrò permettermi ancora il mio immobile?

Livello dei tassi tuttora basso

Ma quanto è drammatica la situazione riguardante la vostra ipoteca? Se si considera l'attuale aumento del tasso d'interesse ipotecario su un periodo più lungo (ad es. dal 1995, cfr. fig. 1), risulta chiaro che l'odierno livello dei tassi è ancora basso rispetto al passato. Ad esempio, 27 anni fa il tasso d'interesse ipotecario per un'ipoteca a tasso fisso su 10 anni era quasi del 7%, mentre oggi – anche dopo l'attuale aumento – è di poco superiore al 3%.

Fig. 1: andamento del tasso d'interesse delle ipoteche a tasso fisso su 3, 5, 8 e 10 anni della Banca Cler, da maggio 2002 a giugno 2022

Non c'è quindi motivo di farsi prendere dal panico o di agire in modo frettoloso. Tenete d'occhio l'andamento dei tassi ipotecari – ma ciò va fatto in ogni caso.

Cosa succederà al tasso ipotecario?

Prima di analizzare nello specifico il tasso d'interesse ipotecario, diamo uno sguardo alla situazione globale dei tassi d'interesse. Per quanto riguarda questo tema, i nostri esperti in materia di finanziamenti prevedono che in futuro i tassi continueranno a salire leggermente a causa dell'attuale situazione geopolitica e di quella relativa al mercato monetario. Dopotutto, la tendenza dei tassi d'interesse negli Stati Uniti e in Europa è attualmente orientata al rialzo. Mentre negli USA si prevedono tassi in netto aumento a causa della forte inflazione, l'andamento nell'UE (e in particolare in Svizzera) risulta più lieve. Tuttavia, la guerra in Ucraina, le sanzioni alla Russia e il conseguente aumento dei prezzi di energia e materie prime comporteranno a lungo termine ulteriori aumenti dei tassi d'interesse anche in Europa. Pertanto, la Banca centrale europea (BCE) e la Banca nazionale svizzera (BNS) dovranno prima o poi porre fine alla loro politica monetaria espansiva, come già annunciato, e agire in modo più restrittivo. In quest'ottica, il 16 giugno 2022 la BNS ha già aumentato il tasso di riferimento da -0,75% a -0,25%. Attualmente gli esperti ritengono poco probabile che i tassi d'interesse rimangano costanti da oggi o che aumentino in modo estremamente brusco.

Prospettiva: tassi d'interesse ipotecari in aumento – quali sono le opzioni?

Dai punti precedenti si può desumere che in Svizzera non ci si deve attendere un aumento estremamente alto dei tassi ipotecari. Ma il periodo di tassi d'interesse estremamente bassi è probabilmente terminato anche qui da noi. Lo conferma l'inflazione già superiore al 2%, un dato molto alto per la Svizzera. Se partiamo dal presupposto che i tassi d'interesse continueranno a crescere in modo lieve, per i proprietari di immobili si prospettano le seguenti due opzioni:

Consiglio n. 1 – ipoteca a tasso fisso: con l'ipoteca a tasso fisso è possibile assicurarsi i tassi con un anticipo fino a 12 mesi

Chi dispone di un piccolo cuscinetto finanziario e vuole andare sul sicuro in vista dell'aumento dei tassi d'interesse può assicurarsi il tasso d'interesse fino a 12 mesi prima della scadenza dell'ipoteca in corso (ad es. con l'ipoteca a tasso fisso della Banca Cler). Sebbene l'ipoteca a tasso fisso su 10 anni, con un tasso ipotecario di poco superiore al 3%, si situi leggermente al di sopra delle più economiche ipoteche del mercato monetario o SARON, si beneficia della sicurezza del tasso d'interesse e si possono dormire sonni più tranquilli senza dover pensare costantemente al rischio legato al tasso d'interesse.

Consiglio n. 2 – scaglionamento delle durate: assicurarsi il tasso d'interesse e beneficiare al contempo dei vantaggi offerti dall'ipoteca del mercato monetario

Fondamentalmente risulta sensato scaglionare la propria ipoteca, poiché si riduce il rischio di dover rinnovare l'intero finanziamento in un periodo di tassi d'interesse elevati. Pertanto, nell'attuale contesto dei tassi anche uno scaglionamento può risultare una buona opzione. Ecco un esempio:

  • assicurarsi una tranche (ad es. per i primi tre anni) come ipoteca del mercato monetario o SARON vantaggiosa (attualmente con un tasso d'interesse ipotecario pari a circa l'1%),
  • un'ulteriore tranche (ad es. dal quinto anno) come ipoteca a tasso fisso con tasso garantito in caso di ulteriore aumento dei tassi e
  • una terza tranche (ad es. dal settimo anno) per diversificare ulteriormente il rischio legato al tasso d'interesse.

Chi scagliona così la propria ipoteca (o in modo simile) beneficia dei vantaggi dell'ipoteca SARON, attualmente molto vantaggiosa, senza rinunciare alle opportunità di copertura in futuro (cfr. fig. 2).

Fig. 2: esempio di strategia di scaglionamento (tassi tendenzialmente in rialzo)

Ogni situazione è individuale – siamo lieti di consigliarvi

Sebbene le opzioni elencate siano buoni esempi di come tutelarsi dall'aumento dei tassi ipotecari, è importante ricordarsi che ogni proprietario di immobili si trova in una situazione unica dal punto di vista personale e finanziario. Per questo motivo, una consulenza personalizzata è essenziale nella scelta dell'ipoteca giusta, soprattutto nell'attuale contesto dei tassi d'interesse. I nostri consulenti saranno lieti di esaminare la vostra capacità di rischio e i vostri obiettivi in occasione di un colloquio personale. Inoltre, prendono in considerazione anche le vostre ipotesi personali sull'ulteriore evoluzione dei tassi d'interesse e allestiscono per voi un profilo di finanziamento individuale. La determinazione della vostra strategia ipotecaria completa il colloquio e vi dà la certezza di aver fatto la scelta giusta. Perché nell'attuale contesto dei tassi d'interesse ciò che va assolutamente evitato è una decisione avventata.

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