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Perspectives relatives aux marchés

Hausse des taux d’intérêt hypothécaires: que peuvent faire les propriétaires immobiliers?

Les taux d’intérêt sur les hypothèques à taux fixe ont augmenté en Suisse au début de l’année; l’hypothèque SARON, alignée sur le marché monétaire, reste avantageuse. Mais alors, quelle est désormais la stratégie la plus pertinente pour les propriétaires immobiliers?

Pascal Steiner, succursale de la Banque Cler de Bâle

Les prix de l’énergie et de l’immobilier ont fortement augmenté ces derniers temps, tout comme les taux d’intérêt pour les hypothèques à taux fixe, qui ont grimpé d’environ 1,5 point de pourcentage par rapport au début de 2022. Cette évolution met actuellement à la peine certains propriétaires d’appartements et de maisons: ai-je souscrit la bonne hypothèque? La hausse des taux d’intérêt hypothécaires va-t-elle se poursuivre? Devrais-je un jour passer de l’hypothèque du marché monétaire ou de l’hypothèque SARON à l’hypothèque à taux fixe ou inversement? Et d’ailleurs, pendant combien de temps encore mon bien immobilier restera-t-il dans mes moyens?

Le niveau des taux d’intérêt reste bas

Mais à quel point la situation est-elle grave pour votre hypothèque? Si l’on examine la hausse actuelle des taux hypothécaires sur une période plus longue (p. ex. depuis 1995, voir fig. 1), il apparaît clairement que le niveau des taux d’intérêt reste bas par rapport à ce qu’il était auparavant. Par exemple, si le taux d’intérêt de l’hypothèque à taux fixe à 10 ans s’élevait encore à près de 7% il y a 27 ans, il est aujourd’hui légèrement supérieur à 3%, même après la hausse actuelle.

Fig. 1: évolution des taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe à 3, 5, 8 et 10 ans de la Banque Cler de mai 2002 à juin 2022.

Il n’y a donc aucune raison de paniquer ou même d’agir précipitamment. Il convient de surveiller l’évolution des taux hypothécaires, comme on devrait le faire de toute façon.

Quid du taux d’intérêt hypothécaire à l’avenir?

Avant d’aborder concrètement la question des taux hypothécaires, examinons l’évolution mondiale des taux. Nos experts financiers estiment que les taux d’intérêt pourraient continuer à augmenter légèrement à l’avenir en raison de la situation géopolitique actuelle et du contexte sur le marché monétaire. Toujours est-il que la tendance des taux d’intérêt aux États-Unis et en Europe est actuellement à la hausse. Alors qu’aux États-Unis, la vigueur de l’inflation est plus susceptible de s’accompagner d’une forte hausse des taux, l’évolution est plus modérée dans l’UE ainsi qu'en Suisse en particulier. Mais la guerre en Ukraine, les sanctions contre la Russie et l’augmentation des prix de l’énergie et des matières premières en découlant entraîneront, à long terme, de nouvelles hausses des taux en Europe également. À terme, la Banque centrale européenne et la Banque nationale suisse devront donc, comme annoncé, mettre fin à leur politique monétaire expansionniste et fixer un cap plus restrictif. Ainsi, le 16 juin 2022, la BNS a déjà relevé ses taux directeurs de -0,75% à -0,25%. Les experts jugent peu probables les scénarios d’un taux d’intérêt constant à partir d’aujourd’hui ou d’une très forte augmentation.

Perspective: hausse des taux hypothécaires – Quelles sont les options?

Au vu des éléments évoqués, on peut conclure qu’il est peu probable que la Suisse connaisse une hausse fulgurante du taux hypothécaires. Mais chez nous aussi, la période des taux extrêmement bas est clairement révolue. En effet, l’inflation – assez élevée pour la Suisse – dépasse déjà les 2%. Par conséquent, en nous basant sur l’hypothèse de la poursuite d’une légère hausse des taux d’intérêt, les deux options suivantes semblent intéressantes pour les propriétaires immobiliers:

Conseil 1 – Hypothèque à taux fixe: garantir les intérêts jusqu’à 12 mois à l’avance

Si vous disposez d’une faible marge financière et que vous souhaitez jouer la carte de la sécurité face à la hausse des taux, vous pouvez garantir votre taux jusqu’à 12 mois avant l’échéance de l’hypothèque en cours (par exemple avec l’hypothèque à taux fixe de la Banque Cler). Bien qu’avec ses taux d’intérêt hypothécaires légèrement supérieurs à 3%, l’hypothèque à taux fixe à 10 ans soit moins avantageuse que l’hypothèque du marché monétaire ou de l’hypothèque SARON, elle permet de bénéficier de la sécurité du taux d’intérêt et d’une certaine sérénité. Plus besoin de s’inquiéter constamment au sujet du risque de taux.

Conseil 2 – Échelonnement des échéances: garantir le taux d’intérêt tout en bénéficiant des avantages de l’hypothèque du marché monétaire

L’échelonnement de votre hypothèque est en principe judicieux, car il réduit le risque de devoir renouveler l’intégralité du prêt en période de taux d’intérêt élevés. Il peut donc également constituer une bonne option dans le contexte actuel. Exemple:

  • une tranche (p. ex. pour les trois premières années) garantie sous forme d’hypothèque du marché monétaire ou d’hypothèque SARON, toutes deux avantageuses (taux d’intérêt actuel d’environ 1%),
  • une tranche supplémentaire (p. ex. à partir de la cinquième année) sous forme d’hypothèque à taux fixe au taux d’intérêt garanti en cas de poursuite de la hausse des taux,
  • et la troisième tranche (p. ex. à partir de la septième année) permettant de diversifier davantage le risque d’intérêt.

Ainsi, échelonner votre dette d’une manière ou d’une autre vous permet de profiter de l’hypothèque SARON actuellement très avantageuse sans renoncer à la possibilité d’une couverture prochainement (voir fig. 2).

Fig. 2: Exemple de stratégie d’échelonnement (tendance à la hausse des taux d’intérêt)

Chaque situation est particulière: c’est pourquoi nous vous conseillons volontiers

Même si les options énumérées sont de bons exemples de protection contre la hausse des taux hypothécaires, il est important de noter que chaque propriétaire immobilier se trouve dans une situation personnelle et financière unique. C’est pourquoi un conseil individuel personnalisé pour aider à choisir la bonne hypothèque est essentiel, en particulier dans le contexte actuel des taux d’intérêt. Nos conseillers examinent votre capacité à prendre des risques et vos objectifs personnels lors d’un entretien individuel. Ils tiennent également compte de votre hypothèse personnelle concernant la probable évolution des taux et établissent pour vous un profil de financement sur mesure. La définition de votre stratégie hypothécaire personnelle complète l’entretien et vous conforte dans votre choix. Car ce qu’il faut absolument éviter dans le contexte actuel des taux d’intérêt, c’est d’agir de façon irréfléchie.

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