Das Wichtigste in Kürze
- Definition: Immobilienfonds investieren in Immobilien oder Immobilienprojekte. Durch den Erwerb von Anteilen können Sie sich indirekt am Immobilienmarkt beteiligen, ohne selbst ein Objekt kaufen zu müssen.
- Arten: Immobilienfonds unterscheiden sich vor allem darin, wie flexibel sie investieren können und wo die Immobilien liegen. Einige Fonds sind einfach handelbar, andere haben eine feste Laufzeit. Zudem investieren manche in der Schweiz, andere weltweit oder in unterschiedliche Nutzungsarten wie Wohnen oder Gewerbe.
- Chancen und Risiken: Eine Geldanlage in Immobilienfonds kann eine Kombination aus laufenden Erträgen und potenzieller Wertsteigerung bieten, wobei die Rendite von der Art des Fonds abhäng. Gleichzeitig bestehen Risiken durch Marktschwankungen oder Veränderungen im Immobilienmarkt.
- Investieren mit der Bank Cler: Ob Sie selbstständig in Immobilienfonds investieren oder Ihr Vermögen professionell verwalten lassen möchten, die Bank Cler unterstützt Sie mit passender Anlageberatung und Vermögensverwaltung. So finden Sie eine Lösung, die zu Ihren Zielen passt.
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Immobilienfonds: Was ist das?
Ein Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der das Geld der Anlegerinnen und Anleger in Immobilien investiert. Sie erwerben Anteile am Fonds und beteiligen sich damit indirekt an mehreren Objekten, statt selbst eine Liegenschaft zu kaufen. Fachleute verwalten das Fondsvermögen und investieren es typischerweise in Wohn- und Geschäftsliegenschaften.
Wie funktionieren Immobilienfonds?
Immobilienfonds funktionieren nach dem Grundprinzip eines Investmentfonds: Viele Anlegerinnen und Anleger bündeln ihr Kapital und investieren es gemeinsam, in diesem Fall in Immobilien oder Bauprojekte. So läuft das konkret ab:
- Anteile erwerben: Sie investieren einmalig oder regelmässig Geld und erhalten dafür Anteile am Immobilienfonds.
- Gemeinsam investieren: Das gesammelte Fondsvermögen fliesst in unterschiedliche Immobilien wie Wohnliegenschaften, Bürogebäude oder Einkaufszentren.
- Erträge entstehen: Die Immobilien bringen Mieteinnahmen oder erzielen beim Verkauf Erlöse.
- Ertragsverteilung: Der Fonds schüttet Einnahmen an Anlegerinnen und Anleger aus oder legt sie im Fonds wieder an.
- Fondsmanagement steuert: Fachleute entscheiden, welche Immobilien sie kaufen oder verkaufen, und entwickeln den Fonds laufend weiter.
- Liquidität erhalten: Der Fonds hält einen Teil des Vermögens in liquider Form, um Rücknahmen abzuwickeln.
- Ein- und Ausstieg unterscheiden sich: Bei offenen Immobilienfonds hängt der Ein- und Ausstieg davon ab, ob die Anteile börslich gehandelt oder über die Fondsleitung zurückgegeben werden. Geschlossene Immobilienfonds haben eine feste Laufzeit, während der das Kapital gebunden ist.
Arten von Immobilienfonds
Immobilienfonds unterscheiden sich vor allem darin, wie sie investieren können und in welche Immobilien und Projekte Ihr Geld fliesst. Diese Unterschiede können sich auf Erträge, Risiken und die Flexibilität Ihrer Anlage auswirken. Im Folgenden lernen Sie die gängigsten Arten von Immobilienfonds kennen.
In Immobilienfonds investieren: Die Arten im Überblick
Offene und geschlossene Immobilienfonds unterscheiden sich vor allem in ihrer Flexibilität und Laufzeit. Für Anlegerinnen und Anleger zeigt sich das vor allem beim Ein- und Ausstieg sowie bei der Struktur der Investition:
Offene Immobilienfonds
- geeignet für Anlegerinnen und Anleger, die flexibel investieren möchten
- Sie können Ihre Anteile – sofern der Fonds kotiert ist – börsentäglich kaufen oder verkaufen
- investieren meist in mehrere Immobilien
Geschlossene Immobilienfonds
- eher geeignet für erfahrene Anlegerinnen und Anleger mit längerem Anlagehorizont
- investiertes Geld ist für eine feste Laufzeit gebunden
- investieren häufig in einzelne Projekte oder wenige Objekte
Immobilienfonds handeln Sie entweder an der Börse oder über eine Fondsleitung. Die Merkmale dieser zwei Varianten sind:
Kotierte Immobilienfonds
- an der Börse gehandelt
- Preise schwanken je nach Angebot und Nachfrage
- Preise sind jederzeit einsehbar und ändern sich laufend
Nicht kotierte Immobilienfonds
- Ein- und Ausstieg erfolgt über die Fondsleitung
- Preise basieren auf dem geschätzten Wert der Liegenschaften
- Preise werden periodisch ermittelt und nicht laufend über den Börsenhandel gebildet
Immobilienfonds können sich auf unterschiedliche Regionen konzentrieren. Der geografische Fokus beeinflusst die Diversifikation und die Entwicklungsmöglichkeiten:
Immobilienfonds aus der Schweiz
- investieren in den Schweizer Immobilienmarkt
- Fokus auf lokale Wohn- und Geschäftsliegenschaften
- Entwicklung hängt stark vom heimischen Markt ab
Internationale Immobilienfonds
- investieren in mehrere Länder oder Regionen
- breitere Streuung über verschiedene Märkte
- mögliche Währungsrisiken
Ein weiterer Unterschied liegt in der Art der Immobilien, in die ein Fonds investiert. Je nach Nutzung unterscheiden sich Ertragsstruktur und Stabilität:
Wohnimmobilienfonds
- investieren vor allem in Wohnliegenschaften
- Mieteinnahmen können je nach Marktumfeld vergleichsweise stabil sein
- weniger abhängig von wirtschaftlichen Schwankungen
Gewerbeimmobilienfonds
- Fokus auf Büro-, Industrie- oder Verkaufsflächen
- höhere Ertragschancen möglich
- stärker von der wirtschaftlichen Entwicklung abhängig
Gemischte Immobilienfonds
- kombinieren verschiedene Nutzungsarten
- breitere Diversifikation innerhalb des Fonds
Immobilienfonds unterscheiden sich auch darin, wie sie verwaltet werden. Dabei geht es vor allem um die Rolle des Fondsmanagements:
Aktive Immobilienfonds
- Fondsmanagement wählt selektiv Immobilien aus
- Ziel ist es, Immobilien gezielt auszuwählen, um eine bessere Rendite als der Markt zu erzielen
- höhere Kosten möglich
Passive Immobilienfonds
- bilden einen bestehenden Marktindex ab
- häufig über börsengehandelte Produkte wie ETFs umgesetzt die Immobilienindizes abbilden
- meist kostengünstiger, da kein aktives Fondsmanagement erfolgt
Worauf Sie bei der Wahl von Immobilienfonds achten sollten
Wenn Sie in Immobilienfonds investieren möchten, ist die angestrebte Rendite nicht der einzige Entscheidungskriterium. Diese Punkte helfen Ihnen, den passenden Fonds für Ihr Portfolio zu finden:
- Flexibilität beim Kauf und Verkauf: Überlegen Sie sich, wie schnell Sie Ihr investiertes Geld wieder benötigen. Offene Immobilienfonds sind meist einfacher handelbar, während geschlossene Immobilienfonds Ihr Kapital länger binden.
- Regionale Ausrichtung: Prüfen Sie, ob der Fonds in der Schweiz oder international investiert. Immobilienfonds aus der Schweiz bieten Zugang zum heimischen Immobilienmarkt in CHF, während globale Fonds breiter diversifizieren, allerdings Währungsschwankungen unterliegen können.
- Art der Immobilien: Achten Sie darauf, ob der Fonds in Wohnliegenschaften, Bürogebäude oder gemischt investiert. Je nach Ausrichtung unterscheiden sich Schwankungen, Ertragsstruktur und Marktabhängigkeit.
- Grösse und Streuung: Ein breit diversifizierter Fonds kann die Abhängigkeit von einzelnen Objekten verringern. So sind Sie weniger von einzelnen Immobilien abhängig.
- Preis im Verhältnis zum Wert: Achten Sie darauf, ob ein Fondsanteil mit einem Auf- oder Abschlag auf den geschätzten Immobilienwert gehandelt wird. Liegt der Preis darüber, spricht man von einem Agio, darunter von einem Disagio. Ein hoher Aufschlag kann die Rendite des Immobilienfonds beeinflussen.
- Fondsdomizil: Der Sitz des Fonds kann Auswirkungen auf Ausschüttungen haben, da unterschiedliche steuerliche Regelungen gelten. Bei Immobilienfonds aus der Schweiz sind diese für Anlegerinnen und Anleger oft einfacher nachvollziehbar als bei Fonds mit Sitz im Ausland.
Chancen und Herausforderungen von Immobilienfonds
Immobilienfonds können eine Ergänzung für Ihr Portfolio sein, bringen aber wie jede Geldanlage auch gewisse Risiken mit sich. Ein Blick auf die Chancen und Herausforderungen unterstützt Sie bei der Entscheidung:
Immobilienfonds und direkte Immobilienanlage im Vergleich
Immobilienfonds und der direkte Kauf einer Immobilie führen beide in den Immobilienmarkt, unterscheiden sich jedoch deutlich im Aufwand, im Kapitaleinsatz und in der Flexibilität. Die folgende Übersicht hilft Ihnen bei der Einordnung beider Varianten:
| Kriterium |
Immobilienfonds |
Direkte Immobilienanlage |
| Einstieg |
Einstieg bereits mit kleineren Beträgen möglich |
Hoher Kapitaleinsatz für Kauf, Eigenmittel und Nebenkosten erforderlich |
| Diversifikation |
Oft breite Streuung über mehrere Immobilien, je nach Fonds unterschiedlich ausgeprägt |
Kapital meist in eine einzelne Immobilie gebunden |
| Liquidität |
Anteile, insbesondere bei kotierten Immobilienfonds, können Sie vergleichsweise einfach verkaufen |
Verkauf einer Immobilie kann mehrere Monate dauern |
| Aufwand |
Keine Verwaltung nötig, das Fondsmanagement übernimmt alle Aufgaben |
Aktiver Aufwand für Vermietung, Unterhalt oder Verwaltung |
| Kosten |
Laufende Gebühren für Verwaltung und Fondsmanagement |
Einmalige und laufende Kosten wie Notar, Steuern oder Unterhalt |
| Risiken |
Abhängig vom Immobilienmarkt und von der Entwicklung des Fonds |
Klumpenrisiko, Leerstände oder Mietausfälle möglich |
| Erträge |
Fonds erzielt Mieteinnahmen und schüttet sie je nach Fondsstruktur aus oder legt sie wieder an |
Direkte Mieteinnahmen sowie mögliche Wertsteigerung der Immobilie |
Hinweis zur steuerlichen Behandlung von Immobilienfonds
Die steuerliche Behandlung von Immobilienfonds hängt unter anderem davon ab, wie der Fonds investiert. Einige Fonds halten die Immobilien direkt, andere investieren indirekt über Beteiligungen. Dadurch kann sich unterscheiden, ob die Besteuerung auf Ebene des Fonds oder bei den Anlegerinnen und Anlegern erfolgt. Auch das Fondsdomizil spielt eine Rolle: Immobilienfonds aus der Schweiz werden steuerlich anders behandelt als Fonds mit Sitz im Ausland. Die steuerliche Situation ist individuell und erfordert eine Prüfung im Einzelfall.
Mit der Bank Cler in Immobilienfonds investieren
Immobilienfonds bieten Ihnen einen einfachen Zugang zum Immobilienmarkt. Dabei stellt sich die Frage, wie Sie investieren möchten: selbstständig und flexibel oder mit professioneller Unterstützung? Die Bank Cler hat für beide Wege passende Lösungen.
Selbstständig und flexibel investieren mit Zak Invest
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Lassen Sie sich beraten
Häufige Fragen zu Immobilienfonds
Ein Einstieg in Immobilienfonds kann sich weiterhin lohnen, hängt aber stark vom aktuellen Marktumfeld ab. Immobilienfonds aus der Schweiz sind derzeit gefragt, unter anderem wegen stabiler Mieteinnahmen und im Vergleich zu Obligationen attraktiver Renditen (Stand: 04.2026). Gleichzeitig liegen viele Fonds über ihrem langfristigen Bewertungsniveau, was das Risiko von kurzfristigen Rückgängen erhöhen kann. Wenn Sie langfristig investieren und Marktschwankungen aushalten können, können Immobilienfonds dennoch eine Ergänzung für Ihr Portfolio sein. Vergangene Wertentwicklungen geben dabei keine verlässlichen Hinweise auf die zukünftige Entwicklung.
Immobilienfonds bringen neben Chancen auch Risiken mit sich. Diese sollten Sie bei einer Investition berücksichtigen:
- Marktrisiko: Die Entwicklung hängt vom Immobilienmarkt ab. Sinkende Preise beeinflussen die Rendite von Immobilienfonds negativ.
- Mietausfallrisiko: Fallen Mieteinnahmen weg, etwa durch Leerstände oder zahlungsunfähige Mieterinnen und Mieter, wirkt sich das direkt auf die Erträge aus.
- Zinsänderungsrisiko: Steigende Zinsen können Immobilien weniger attraktiv machen und die Finanzierungskosten erhöhen. Das kann die Wertentwicklung der Fonds belasten.
- Liquiditätsrisiko: Wenn viele Anlegerinnen und Anleger gleichzeitig Anteile verkaufen, kann es zu Einschränkungen bei der Rückgabe kommen.
- Managementrisiko: Der Erfolg kann je nach Fondsstruktur auch von den Entscheidungen des Fondsmanagements abhängen. Fehlentscheide können sich negativ auf die Entwicklung auswirken.
- Währungsrisiko: Bei internationalen Immobilienfonds können Wechselkurse die Erträge zusätzlich beeinflussen.
Ob Sie Immobilienfonds jederzeit verkaufen können, hängt von der Fondsart und vom Handelsweg ab. Offene Immobilienfonds können Sie über die Börse jederzeit zum aktuellen Börsenkurs verkaufen. Möchten Sie die Anteile dagegen zum festgestellten Anteilswert an die Fondsgesellschaft zurückgeben, gelten in der Regel eine Mindesthalte- und eine Kündigungsfrist. Geschlossene Immobilienfonds sind deutlich weniger flexibel, weil Ihr Geld meist bis zum Ende der Laufzeit gebunden ist.
Die Rendite von Immobilienfonds hängt von der Fondsart und der Marktentwicklung ab. Offene Immobilienfonds erzielen ihre Erträge vor allem aus Mieteinnahmen, regelmässigen Ausschüttungen und teilweise aus Verkäufen von Immobilien. Geschlossene Immobilienfonds setzen stärker auf Gewinne aus einzelnen Projekten oder Verkäufen und können damit höhere Renditechancen bieten, gehen aber auch mit höheren Risiken einher. Wie hoch die Rendite bei Immobilienfonds konkret ausfällt, hängt unter anderem von der Strategie des Fonds und dem Immobilienmarkt ab.
Wenn Sie bereits in Immobilien investiert haben, sollten Sie Immobilienfonds immer im Verhältnis zu Ihrem Gesamtvermögen betrachten. Besitzen Sie ein selbstbewohntes Eigenheim, kann eine zusätzliche Investition in Immobilienfonds Ihr Gesamtportfolio breiter aufstellen. Haben Sie dagegen bereits Renditeobjekte, sind Sie stärker im Immobilienmarkt engagiert und sollten darauf achten, Ihr Risiko nicht zu einseitig zu bündeln. Wie viel Sie in Immobilienfonds investieren, hängt deshalb davon ab, wie stark Immobilien bereits in Ihrem Portfolio vertreten sind und wie breit Sie Ihr Kapital insgesamt aufstellen möchten.
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