Ihr Eigenkapital und Ihr Einkommen geben vor, in welcher Höhe Sie eine Hypothek aufnehmen können und wie teuer Ihr zukünftiges Eigenheim sein darf. Die Bank nimmt neben Ihrer finanziellen Situation auch Ihr Wunschobjekt bei der Aufnahme einer Hypothek genauer unter die Lupe. Welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen, um eine Hypothek aufnehmen zu können, erfahren Sie hier.
Das Wichtigste in Kürze
Wenn Sie bei einer Bank eine Hypothek aufnehmen, finanziert diese maximal 80% des Kaufpreises oder des Verkehrswerts der Immobilie, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Das schützt Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer vor einer Überschuldung. Sie müssen mindestens 20% des restlichen Kaufpreises mit Eigenkapital bezahlen können. Eine weitere wichtige Voraussetzung ist die finanzielle Tragbarkeit der Hypothek. Banken überprüfen die Tragbarkeit, um sicherzugehen, dass Sie die finanzielle Last der Immobilie und die Hypothekarzinsen auch langfristig zahlen können.
Die Eigenmittel für eine Hypothek können aus verschiedenen Quellen stammen, dazu zählen:
Wenn Sie eine Hypothek auf ein Haus oder eine Wohnung aufnehmen, müssen mindestens 10 % der Eigenmittel aus Ihren Ersparnissen oder Ihrer 3. Säule stammen. Die weiteren 10 % können Sie mit Ihrer 2. Säule (Pensionskasse) finanzieren, wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen.
Bevor Sie sich den Traum der eigenen vier Wände verwirklichen, müssen Sie prüfen, ob der Hauskauf finanziell tragbar ist. Sie wollen schliesslich lange Zeit ohne finanzielle Sorgen in Ihrem neuen Daheim wohnen. Die Tragbarkeit gilt als erfüllt, wenn die jährlichen Gesamtkosten der Immobilie nicht mehr als 34% Ihres Haushaltbruttoseinkommens betragen.
Zum Haushaltsbruttoeinkommen zählen die Jahreslöhne aller Antragstellenden inklusive 13. Monatslöhnen und Boni sowie weitere regelmässige Einkünfte. Allerdings werden Boni in der Regel nur teilweise angerechnet, da sie keine feste Einkommensquelle sind.
Die Kosten der Immobilie setzen sich wie folgt zusammen:
Um das Risiko besser einzuschätzen, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, werden in der Tragbarkeitsrechnung verschiedene Szenarien geprüft. Bei Familien und Paaren, bei denen beide Personen arbeiten, können Banken prüfen, ob die Tragbarkeit der Hypothek mit nur einem Einkommen gewährleistet wäre. Das hat den Vorteil, dass Sie bei einem vorübergehenden Einkommensverlust, z.B. durch eine Elternzeit, keine finanziellen Probleme bekommen.
Wie viel Einkommen Sie für eine Hypothek benötigen, hängt vom Kaufpreis der Immobilie ab. Als Faustregel in der Tragbarkeitsberechnung gilt:
Kalkulatorische Zinsen (5%) + Amortisation + Nebenkosten ≤ 33% des Bruttoeinkommens
Wenn Sie eine Hypothek auf ein Haus aufnehmen, das 625 000 CHF kostet und 20% Eigenmittel einbringen, beträgt Ihre Hypothek 500 000 CHF. Die kalkulatorischen Zinsen von 5% betragen somit 25 000 CHF. Die Nebenkosten in Höhe von 1% des Immobilienwertes liegen bei 5.000 CHF. 13% der Hypothek müssen Sie innert 15 Jahren abbezahlen, also 65 000 CHF. Amortisieren Sie jedes Jahr dieselbe Summe, sind das ca. 4 333 CHF pro Jahr. Somit ergeben sich folgende jährlichen Kosten für die Immobilie:
25 000 CHF + 5 000 CHF + 4 333 CHF = 34 333 CHF
Ihr jährliches Haushaltsbruttoeinkommen muss mindestens 103 000 CHF betragen, um eine Hypothek in Höhe von 500 000 CHF aufnehmen zu können.
Der Wert der Immobilie ist wichtig bei der Aufnahme einer Hypothek. Er bildet die Grundlage für die Höhe der Finanzierung und die Tragbarkeitsrechnung. Banken bewerten Immobilien meistens mit der hedonischen Methode oder der Ertragswertmethode.
Entscheidend für den Immobilienwert sind u.a. die Lage und der Zustand des Hauses bzw. der Wohnung. Ein hochwertiges Gebäude in einer gut erschlossenen und ruhigen Lage ist mehr wert als ein renovationsbedürftiges Haus an einer lauten Durchgangsstrasse.
Mit der Bank Cler können Sie sich den Traum vom Wohneigentum erfüllen oder ein attraktives Renditeobjekt kaufen. Wir bitten eine Vielzahl an verschiedenen Hypothekarmodellen für die Finanzierung Ihrer Immobilie an. Unsere Fachleute beraten Sie gerne, um die passsende Hypothek für Ihr Vorhaben zu finden.
