Contracter une hypothèque: quelles conditions devez-vous remplir?

Les principales conditions à remplir si vous souhaitez contracter une hypothèque

Si vous contractez une hypothèque auprès d'une banque, cette dernière financera au maximum 80% du prix d'achat ou de la valeur vénale du bien immobilier, en fonction de la valeur la plus basse. Les bénéficiaires du crédit sont ainsi protégés d'un surendettement. Vous devez pouvoir payer au moins 20% du prix d'achat restant avec des fonds propres. La capacité à rembourser une hypothèque représente également une condition déterminante. Les banques vérifient la capacité à rembourser afin de s'assurer que vous êtes effectivement en mesure d'assumer le coût du bien immobilier et les taux hypothécaires sur le long terme.

Qu'est-ce qui est considéré comme des fonds propres lorsque l'on contracte une hypothèque?

Les fonds propres pour une hypothèque peuvent provenir de différentes sources, notamment:

• les économies (par ex. l'avoir en compte, les titres, la fortune du pilier 3b)
• les avoirs de prévoyance du 2^e pilier ou du pilier 3a
• les donations, avancements d'hoirie et prêts privés

Si vous contractez une hypothèque pour une maison ou un appartement, 10% minimum des fonds propres doivent alors provenir de vos économies ou de votre 3^e pilier. Les 10% restants peuvent être financés par votre 2e pilier (caisse de pension) si vous habitez vous-même votre bien immobilier.

Quand est-on capable de rembourser une hypothèque?

Avant de réaliser votre rêve d’achat immobilier, vous devez vérifier si vous êtes capable de rembourser l'achat de votre maison. En effet, l'objectif est d'habiter longtemps sans soucis d'ordre financier dans votre nouveau foyer. La capacité à rembourser est considérée comme satisfaisante si les frais totaux annuels du bien immobilier ne dépassent pas 33% des revenus bruts de votre ménage.

Les revenus bruts de votre ménage comprennent les salaires annuels de l'ensemble des personnes ayant fait la demande, 13^e mois de salaire et bonus inclus, ainsi que les autres revenus réguliers. Toutefois, les bonus sont généralement comptabilisés en partie seulement, car ils ne constituent pas une source de revenus stable.

Les frais du bien immobilier se composent des éléments suivants:

• Charge d'intérêts: dans le calcul de la capacité à rembourser, les banques comptabilisent la charge d'intérêts pour la couverture des fluctuations des taux à un taux d'intérêt calculé de 5%.
• Amortissement: les dettes qui dépassent 67% de la valeur du bien immobilier doivent être remboursées dans un délai de 15 ans ou avant le départ à la retraite.
• Charges accessoires: elles sont calculées de manière standard à 1% de la valeur du bien immobilier.

Quels sont les revenus nécessaires pour pouvoir contracter une hypothèque?

Le montant des revenus nécessaires pour une hypothèque dépend du prix d'achat du bien immobilier. La règle de base pour le calcul de la capacité à rembourser est la suivante:

Intérêts calculés (5%) + amortissement + charges accessoires ≤ 33% des revenus bruts

Exemple de calcul de la capacité à rembourser

Si vous contractez une hypothèque pour une maison qui coûte 625 000 CHF et que vous y investissez 20% de fonds propres, votre hypothèque sera de 500 000 CHF. Les intérêts calculés de 5% s'élèvent donc à 25 000 CHF. Les charges accessoires correspondant à 1% de la valeur du bien immobilier s'élèvent à 5000 CHF. Vous devez rembourser 13% de l'hypothèque en l'espace de 15 ans, à savoir 65 000 CHF. Si vous amortissez la même somme chaque année, cela correspond à 4333 CHF par an. Ainsi, les coûts annuels du bien immobilier sont les suivants:

25 000 CHF + 5000 CHF + 4333 CHF = 34 333 CHF

Les revenus bruts annuels de votre ménage doivent être d'au moins 103 000 CHF pour pouvoir contracter une hypothèque de 500 000 CHF.

Quelle est l'influence de la valeur de l'objet sur une hypothèque?

La valeur du bien immobilier est importante lorsque l'on contracte une hypothèque. Elle représente la base pour définir le montant du financement et le calcul de la capacité à rembourser. Les banques évaluent généralement les biens immobiliers à l'aide de la méthode hédonique ou de la méthode de la valeur de rendement.

• La méthode hédonique: elle est généralement appliquée pour les maisons et appartements habités par leurs propriétaires. La banque compare les prix de vente de biens immobiliers similaires dans la région et calcule une valeur moyenne.
• La méthode de la valeur de rendement: si vous achetez un bien immobilier en tant qu'objet de rendement, la banque calcule, à l'aide de la méthode de la valeur de rendement, ce que le bien immobilier va vous rapporter.

L'emplacement et l'état de la maison ou de l'appartement sont, entre autres, des facteurs décisifs pour la valeur du bien immobilier. Un bâtiment de qualité situé dans un endroit bien desservi et calme a plus de valeur qu'une maison à rénover située dans une rue de passage bruyante.