Achat d’une maison: à quoi faut-il veiller?

Avant l’achat: à quoi faut-il faire attention?

L’achat d’une maison constitue une étape importante dans une vie. Pour que ce nouveau chez-soi puisse apporter satisfaction dans la durée, certains facteurs cruciaux doivent être pris en compte dès le début. Une bonne préparation vous aidera à éviter les mauvaises surprises et à faire des choix éclairés.

Trouver le bien adapté

Avant de vous lancer dans les visites, commencez par définir vos envies et critères impératifs. Les éléments suivants sont par exemple importants:

• Emplacement: l’environnement joue un rôle essentiel sur la qualité de vie et la valeur de revente. Vérifiez les infrastructures à proximité: y a-t-il des commerces, des écoles et des médecins? L’endroit est-il bien desservi par les transports publics? Qu’en est-il des loisirs et des espaces verts?
• Superficie et agencement: réfléchissez au nombre de pièces et à la surface dont vous avez besoin, aujourd’hui et plus tard, sans oublier les espaces de stockage, la cave ou le garage.
• État et ancienneté du bien: une construction neuve génère généralement moins de frais d’entretien, tandis qu’un bien existant nécessite souvent des travaux de transformation ou de rénovation. Vérifiez si de tels travaux sont nécessaires et, le cas échéant, quels coûts ils représenteraient.
• Dispositions en matière de construction et évolution de la région: vous vous projetez à long terme? Il est alors utile de consulter les plans d’aménagement et les projets de développement prévus dans la région. De nouveaux quartiers résidentiels, des routes ou des zones d’activités vont-ils être construits?

Visite et évaluation du bien

La visite est le moment idéal pour passer au crible l’état d’un bien. Il est recommandé de se faire accompagner par une ou un spécialiste. Voici les points auxquels il convient d’accorder une attention particulière:

• Bâtiment et défauts visibles: vérifiez la présence de fissures aux murs ou au plafond ou de traces d’humidité et de moisissure. Celles-ci peuvent être le signe de problèmes structurels ou d’une isolation insuffisante.
• Installations techniques: de quand datent le chauffage, le système électrique et les canalisations? Les portes et fenêtres offrent-elles une bonne isolation? Les installations vétustes ou défectueuses peuvent entraîner des coûts importants.
• Toiture et façade: la toiture doit être étanche et ne présenter aucun défaut. La façade est également un bon indicateur de l’état du bien: un crépi qui s’effrite ou de la peinture qui s’écaille peuvent être le signe d’un entretien insuffisant.
• Environnement et nuisances sonores: vérifiez si la maison est située dans un quartier calme ou dans une rue très passante. Y a-t-il des sources de nuisances sonores telles que des voies ferrées, des entreprises artisanales, des écoles ou des installations de loisirs?
• Bien-fonds et espaces extérieurs: le bien dispose-t-il d’un jardin ou d’une terrasse? Est-il facilement accessible et offre-t-il suffisamment d’intimité?

En matière de planification financière, à quoi faut-il prêter attention lors de l’achat d’une maison?

Acheter une maison représente un engagement financier important qui nécessite une planification en conséquence. Afin de pouvoir réaliser cet achat sur le long terme sans vous inquiéter de quoi que ce soit, vous avez besoin d’un financement immobilier solide et devez planifier votre budget de manière réaliste tout en négociant bien le prix.

Négociation du prix et acte de vente

Le prix de vente affiché d’un bien est rarement gravé dans le marbre. Vous bénéficiez souvent d’une marge de négociation, en particulier si celui-ci est sur le marché depuis longtemps ou s’il nécessite un assainissement. De bonnes connaissances du marché sont un atout: si vous connaissez des biens comparables dans la région, vous êtes en mesure de mieux évaluer le prix demandé et de faire une offre réaliste.

Assurez-vous d’avoir une confirmation de financement de la banque suffisamment tôt. Les vendeuses et vendeurs préfèrent généralement faire affaire avec des personnes qui peuvent prouver leur solvabilité. Une fois que les deux parties se sont mises d’accord sur le prix, le contrat peut être signé. En Suisse, l’achat d’un bien immobilier n’est valable qu’une fois l’acte de vente authentifié par une ou un notaire. Ce n’est qu’après qu’il est inscrit au registre foncier et que la propriété vous est officiellement transférée.

Avant de signer, vous devez examiner attentivement l’acte. Vérifiez le prix d’achat et la date de transfert, mais aussi les dispositions relatives aux éventuels défauts ou questions de responsabilité. En cas de doute, demandez conseil à une ou un spécialiste.

Fonds propres et solutions de financement

Lorsque vous achetez une maison, au moins 20% du prix doit être versé sous forme de fonds propres pour l’hypothèque, à savoir épargne, fonds du pilier 3a ou, sous certaines conditions, avoirs de la caisse de pension. Les 80% restants sont en général financés par une hypothèque. Il existe différents modèles présentant des structures de taux d’intérêt et des durées variables.

Capacité à rembourser et frais courants

Afin de garantir le financement à long terme de votre logement, vos charges mensuelles ne doivent pas représenter plus d’un tiers de votre revenu brut. Au moment de l’octroi d’une hypothèque, la banque vérifie si vous êtes en mesure de financer votre bien même si les taux augmentent.

Outre les intérêts hypothécaires et l’amortissement, vous devez prévoir d’autres coûts liés à votre logement, dont les suivants:

• Frais annexes: ne sous-estimez pas les frais courants liés à l’entretien de votre bien. Ceux-ci comprennent les frais de chauffage, d’eau, d’électricité et les charges générales telles que les taxes d’assainissement. Il est également important de prévoir des provisions pour les travaux d’entretien. Pour en avoir un ordre d’idée, on peut compter environ 1% du prix d’achat pour l’entretien annuel.
• Assurances: en Suisse, il est obligatoire de souscrire une assurance du bâtiment. Celle-ci couvre les dommages causés par le feu, l’eau ou certains événements naturels. Vous pouvez également conclure une assurance-ménage pour protéger vos biens contre le vol ou les dommages. Si vous souhaitez bénéficier d’une assistance en cas de litiges juridiques liés à votre logement, il vous faut une assurance de protection juridique.
• Impôts: des impôts fonciers peuvent être prélevés en fonction du canton et de la commune. Vous devez par ailleurs déclarer la valeur locative comme revenu. Dans certains cantons, il faut également ajouter les droits de mutation qui sont à régler lors de l’inscription au registre foncier, en cas d’achat et de vente. Leur taux varie selon la région. Ceux-ci sont souvent partagés entre l’acheteuse ou l’acheteur et la vendeuse ou le vendeur.
• Frais de notaire et émoluments du registre foncier: tout achat immobilier doit être authentifié par une ou un notaire et inscrit au registre foncier. Ces frais, qui correspondent à un pourcentage du prix d’achat, sont calculés différemment selon le canton. Dans de nombreux cas, vous les partagez avec la vendeuse ou le vendeur.
• Cédule hypothécaire: si vous contractez une hypothèque, vous devez faire inscrire un droit de gage immobilier. Cela entraîne des frais supplémentaires auprès du notaire et de l’office du registre foncier.
• Commission de courtage: généralement, la commission de courtage est à la charge de la vendeuse ou du vendeur. Si vous avez vous-même mandaté une courtière ou un courtier, vous devez payer une commission en cas de transaction correspondant à environ 2% du prix d’achat.

Après l’achat: étapes clés

Après la signature de l’acte chez la ou le notaire, le moment est venu de payer le bien au prix d’achat convenu. Une fois l’inscription au registre foncier réalisée, vous êtes officiellement propriétaire du bien. La remise des clés marque le moment où la responsabilité de la maison vous est transférée. Prenez le temps d’examiner minutieusement les lieux. Si des dommages sont apparus depuis la visite ou si vous constatez des défauts dont vous n’aviez pas connaissance, contactez immédiatement la vendeuse ou le vendeur et, le cas échéant, demandez un conseil juridique.

Après votre emménagement, vous devez vous inscrire auprès de la commune et informer les différents fournisseurs (électricité, eau et chauffage, p. ex.) du changement de propriétaire. Si la maison est couverte, l’assurance du bâtiment est automatiquement transférée à votre nom. Vous pouvez la reprendre, la modifier ou la résilier, par exemple pour changer d’assureur.

Une fois tous ces points administratifs réglés, il ne vous reste plus qu’à prendre vos marques dans votre nouveau chez-vous et à partir à la découverte de votre quartier.

Liste de contrôle: points auxquels il faut faire attention lors de l’achat d’une maison

L’achat d’une maison est une décision importante. Pour ne rien oublier, une bonne préparation s’impose. De la recherche du bien au financement en passant par la collecte des documents importants, il y a beaucoup d’éléments à prendre en compte. La liste de contrôle suivante vous aide à garder une vue d’ensemble pour vous permettre d’acquérir la maison de vos rêves:

Recherche et visite

• Définir ses envies et critères impératifs: p. ex. nombre de pièces, possibilité de télétravailler, pièce dédiée aux loisirs, jardin
• Vérifier l’emplacement: proximité du lieu de travail, des écoles, des commerces et des transports publics
• Découvrir le quartier et ses environs: nuisances sonores, loisirs, futurs projets de construction
• Évaluer l’état du bien: date de construction, besoin de rénovation, isolation, fenêtres, chauffage
• Identifier les défauts: humidité, fissures, moisissures, installations électriques, toiture
• Prendre en compte l’efficacité énergétique: si disponible, consulter le CECB (Certificat énergétique cantonal des bâtiments)

Financement

• Fixer un plafond: les fonds propres doivent représenter au moins 20% du prix
• Calculer la capacité à rembourser: la charge mensuelle doit représenter au maximum 33% du revenu brut
• Choisir un modèle hypothécaire: hypothèque à taux fixe, hypothèque SARON ou hypothèque à taux variable, etc.
• Prévoir les frais annexes: notaire, registre foncier, droits de mutation, assurances, entretien
• Vérifier les conséquences fiscales: valeur locative, déduction des intérêts hypothécaires

Documents importants

• Extrait du registre foncier: vérifier les conditions de propriété et les charges
• Plan du cadastre et des zones: clarifier les possibilités d’utilisation et les prescriptions en matière de construction
• Plans et descriptif des constructions: faire un point sur l’état original et les transformations
• Couverture d’assurance: vérifier la protection contre les dommages et l’adapter si nécessaire

Autres points importants dans le cadre de l’achat d’une maison

• Penser à la planification à long terme: agrandissement de la famille, retraite, déménagements éventuels
• Prévoir des réserves financières: pour des rénovations imprévues ou une augmentation des intérêts hypothécaires
• Vérifier attentivement l’acte de vente: modalités de paiement, date de remise, clauses de responsabilité
• Clarifier la commission de courtage: qui prend en charge ces coûts?
• Tenir compte de la procédure d’authentification notariale: l’achat n’est valable qu’après inscription au registre foncier
• Documenter la remise des clés: contrôler l’état du bien

Téléchargez la liste de contrôle complète au format PDF afin d’avoir toujours l’ensemble des éléments importants à portée de main. Enregistrez-la pour plus tard ou imprimez-la afin de ne rien oublier lors de votre recherche immobilière.

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Achat d’une maison: trouver l’hypothèque adaptée à vos besoins à la Banque Cler

Pour que le financement du bien de vos rêves soit garanti dans la durée, il est important de choisir la bonne hypothèque. La Banque Cler vous propose des solutions de financement flexibles adaptées à vos besoins individuels. Nos expertes et experts vous accompagnent personnellement tout au long de l’achat de votre maison et vous indiquent l’hypothèque la mieux adaptée à votre situation financière. Demandez conseil et trouvez le financement optimal pour votre nouveau chez-vous.

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