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Les fonds immobiliers: votre porte d'accès au marché immobilier qui ne nécessite pas d'objet propre

Investir dans l’immobilier sans acheter un objet? Avec les fonds immobiliers, c'est possible. Vous participez au marché immobilier aux côtés d'autres investisseuses et investisseurs et placez votre argent dans différents objets. Vous pouvez ainsi tirer profit d'éventuelles plus-values. Les fonds immobiliers peuvent constituer un complément intéressant à votre portefeuille afin de diversifier davantage vos placements. Vous profitez ainsi des opportunités offertes par l'immobilier sans avoir à vous occuper de l'achat, de l'entretien ou de la location.

Une femme se renseigne sur le fonctionnement des fonds immobiliers.

L'essentiel en bref

  • Définition: les fonds immobiliers investissent dans des biens ou des projets immobiliers. En acquérant des parts, vous pouvez investir indirectement sur le marché immobilier sans avoir à acheter vous-même un objet.
  • Types: les fonds immobiliers se distinguent principalement par leur degré de flexibilité en matière d'investissement et par l'emplacement des biens immobiliers. Certains fonds sont facilement négociables, d'autres ont une durée fixe. De plus, certains investissent en Suisse, d'autres à l'échelle mondiale ou dans différents types d'utilisation, tels que l'habitation ou le commercial.
  • Opportunités et risques: un placement dans des fonds immobiliers peut offrir à la fois des revenus réguliers et une plus-value potentielle, le rendement dépendant du type de fonds. Parallèlement, il existe des risques liés aux fluctuations du marché ou à l’évolution du marché immobilier.
  • Investir avec la Banque Cler: que vous souhaitiez investir de manière autonome dans des fonds immobiliers ou confier la gestion de votre patrimoine à des professionnels, la Banque Cler vous accompagne en vous proposant un conseil en placement et une gestion de fortune adaptés. Vous trouverez ainsi une solution adaptée à vos objectifs.

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Les fonds immobiliers, qu'est-ce que c'est?

Un fonds immobilier est un fonds d'investissement qui place l'argent des investisseuses et investisseurs dans des biens immobiliers. Ils acquièrent des parts du fonds et investissent ainsi indirectement dans plusieurs objets, au lieu d'acheter eux-mêmes un bien immobilier. Des professionnels gèrent la fortune du fonds et l'investissent généralement dans des immeubles d'habitation et commerciaux.

Comment fonctionnent les fonds immobiliers?

Les fonds immobiliers fonctionnent selon le principe de base d'un fonds d'investissement: un grand nombre d'investisseuses et d'investisseurs mettent leur capital en commun et le placent ensemble, dans ce cas-ci dans l'immobilier ou dans des projets de construction. Voici comment cela se passe concrètement:

  • Acheter des parts: vous investissez une somme unique ou de manière régulière et recevez en contrepartie des parts du fonds immobilier.
  • Investir ensemble: la fortune du fonds est investie dans divers biens immobiliers, tels que des immeubles d'habitation, des bureaux ou des centres commerciaux.
  • Des revenus sont générés: les biens immobiliers rapportent des loyers ou permettent de réaliser des plus-values lors de leur vente.
  • Répartition des revenus: le fonds distribue les recettes aux investisseuses et investisseurs ou les réinvestit dans le fonds.
  • Gestion du fonds: des spécialistes décident quels biens immobiliers acheter ou vendre et développent le fonds en permanence.
  • Maintien de la liquidité: le fonds conserve une partie de sa fortune sous forme liquide afin de pouvoir effectuer des rachats.
  • Différence entre l'entrée et la sortie: dans le cas des fonds immobiliers ouverts, l'entrée et la sortie dépendent du fait que les parts soient négociées en bourse ou rachetées par la direction du fonds. Les fonds immobiliers fermés ont une durée fixe pendant laquelle le capital est immobilisé.

Types de fonds immobiliers

Les fonds immobiliers se distinguent principalement par la manière dont ils peuvent investir et par les biens immobiliers et les projets dans lesquels votre argent est placé. Ces différences peuvent avoir une incidence sur les revenus, les risques et la flexibilité de votre placement. Vous découvrirez ci-dessous les types de fonds immobiliers les plus courants.

Investir dans des fonds immobiliers: vue d'ensemble des différents types

Les fonds immobiliers ouverts et fermés se distinguent principalement par leur flexibilité et leur durée. Pour les investisseuses et investisseurs, cela se traduit surtout au niveau des conditions d'entrée et de sortie, ainsi que par la structure de l'investissement:

Fonds immobiliers ouverts

  • Ils conviennent aux investisseuses et investisseurs qui souhaitent placer leur argent en toute flexibilité.
  • Ils vous permettent d'acheter ou de vendre vos parts tous les jours boursiers, à condition que le fonds soit coté.
  • Ils investissent généralement dans plusieurs biens immobiliers.

Fonds immobiliers fermés

  • Ils conviennent plutôt aux investisseuses et investisseurs expérimentés ayant un horizon de placement à long terme.
  • Les fonds investis sont immobilisés pendant une durée fixe.
  • Ils investissent souvent dans des projets individuels ou dans un petit nombre d'objets.

Les fonds immobiliers se négocient soit en bourse, soit par l'intermédiaire de la direction du fonds. Les caractéristiques de ces deux variantes sont les suivantes:

Fonds immobiliers cotés

  • Ils sont négociés en bourse.
  • Les prix fluctuent en fonction de l'offre et de la demande.
  • Les prix sont consultables et susceptibles de changer à tout moment.

Fonds immobiliers non cotés

  • L'entrée et la sortie s'effectuent auprès de la direction du fonds.
  • Les prix sont basés sur la valeur estimée des biens immobiliers.
  • Les prix sont déterminés périodiquement et ne sont pas fixés en continu par les transactions boursières.

Les fonds immobiliers peuvent se concentrer sur différentes régions. L'orientation géographique influence la diversification et les perspectives de développement:

Fonds immobiliers suisses

  • Ils investissent sur le marché suisse de l’immobilier.
  • Ils se concentrent sur les immeubles d'habitation et commerciaux locaux.
  • Leur évolution dépend fortement du marché national.

Fonds immobiliers internationaux

  • Ils investissent dans plusieurs pays ou régions.
  • Ils présentent une diversification plus large sur différents marchés.
  • Ils peuvent comporter des risques de change.

Une autre différence réside dans le type de biens immobiliers dans lesquels un fonds investit. La structure des produits et la stabilité varient en fonction de l'utilisation:

Fonds de placement dans les immeubles d'habitation

  • Ils investissent avant tout dans les immeubles d’habitation.
  • Les revenus locatifs peuvent être relativement stables selon l'environnement de marché.
  • Ils sont moins sensibles aux fluctuations économiques.

Fonds de placement dans les immeubles commerciaux

  • Ils donnent la priorité aux espaces de bureaux, industriels ou commerciaux.
  • Des rendements plus élevés sont possibles.
  • Ils sont plus dépendants de l'évolution économique.

Fonds immobiliers mixtes

  • Ils combinent plusieurs types d'utilisation.
  • La diversification est plus grande au sein du fonds.

Les fonds immobiliers se distinguent également par leur mode de gestion. Il s'agit avant tout du rôle de la gestion du fonds:

Fonds immobiliers actifs

  • La gestion du fonds choisit les biens immobiliers de manière sélective.
  • L'objectif est de sélectionner des biens immobiliers de manière ciblée afin d'obtenir un rendement supérieur à celui du marché.
  • Des coûts plus élevés sont possibles.

Fonds immobiliers passifs

  • Ils reflètent un indice boursier existant.
  • Ils sont souvent mis en œuvre par le biais de produits cotés en bourse, tels que les ETF, qui répliquent les indices immobiliers.
  • Ils sont généralement moins coûteux, car il n'y a pas de gestion active du fonds.

Éléments à prendre en compte lors de la sélection de fonds immobiliers

Si vous souhaitez investir dans des fonds immobiliers, le rendement visé n'est pas le seul critère de décision. Les points suivants vous aideront à trouver le fonds adapté à votre portefeuille:

  • Flexibilité lors de l'achat et de la vente: demandez-vous dans quel délai vous aurez besoin de récupérer l'argent investi. Les fonds immobiliers ouverts sont généralement plus faciles à négocier, tandis que les fonds immobiliers fermés immobilisent votre capital plus longtemps.
  • Orientation régionale: vérifiez si le fonds investit en Suisse ou à l’international. Les fonds immobiliers suisses offrent un accès au marché immobilier national en CHF, tandis que les fonds internationaux permettent une diversification plus large, mais peuvent être soumis à des fluctuations de change.
  • Type de biens immobiliers: vérifiez si le fonds investit dans des immeubles d'habitation, des bureaux ou des immeubles mixtes. Selon l'orientation, les fluctuations, la structure des produits et la dépendance au marché varient.
  • Taille et diversification: un fonds largement diversifié peut réduire la dépendance vis-à-vis d'objets individuels. Vous êtes ainsi moins dépendant(e) de biens immobiliers spécifiques.
  • Prix par rapport à la valeur: vérifiez si une part de fonds est négociée avec une prime ou une décote par rapport à la valeur estimée du bien immobilier. Si le prix est supérieur, on parle d’agio; s’il est inférieur, on parle de disagio. Une prime élevée peut influencer le rendement du fonds immobilier.
  • Domicile du fonds: le siège du fonds peut avoir une incidence sur les distributions, car les réglementations fiscales varient d'un pays à l'autre. Pour les investisseuses et investisseurs, les fonds immobiliers suisses sont souvent plus faciles à comprendre que ceux dont le siège se trouve à l'étranger.

Opportunités et défis des fonds immobiliers

Les fonds immobiliers peuvent constituer un complément à votre portefeuille, mais, comme tout placement financier, ils comportent également certains risques. Un aperçu des opportunités et des défis vous aidera à prendre vos décisions:

  • Opportunités des fonds immobiliers

    • Accès facile: vous investissez dans des biens immobiliers sans avoir à vous occuper de l'achat, de la gestion ou de la location.
    • Large diversification: les fonds immobiliers investissent généralement dans plusieurs objets et répartissent votre capital entre différents types d'utilisation.
    • Revenus réguliers: les fonds immobiliers génèrent des revenus locatifs et bénéficient d'éventuelles plus-values, qu'ils redistribuent aux investisseuses et investisseurs.
    • Bonne négociabilité: les fonds immobiliers cotés, en particulier, peuvent être achetés et vendus relativement facilement en bourse.
    • Conditions cadres stables: dans de nombreux cas, les marchés immobiliers réagissent moins rapidement aux changements que d’autres catégories de placement, car des facteurs tels que la législation ou les prix de l’immobilier et des terrains évoluent plus lentement.

  • Défis des fonds immobiliers

    • Participation limitée: en tant qu'investisseuse ou investisseur, vous n'avez aucune influence directe sur la sélection ou la gestion des biens immobiliers.
    • Horizon de placement à long terme: un investissement dans un fonds immobilier s’étend généralement sur plusieurs années et convient moins aux stratégies à court terme.
    • Structure des coûts: une partie des revenus est affectée à la gestion du fonds, ce qui peut influencer le rendement net.
    • Fluctuations du marché: en fonction de l'évolution du marché immobilier, des fluctuations de valeur peuvent survenir, en particulier pour les fonds cotés en bourse.
    • Risques d'évaluation: lorsque les parts de fonds sont négociées avec une majoration significative par rapport à leur valeur intrinsèque (agio), le risque de pertes de cours peut augmenter et nuire au rendement du fonds immobilier.

Comparaison entre les fonds immobiliers et les placements immobiliers directs

Les fonds immobiliers et l'achat direct d'un bien immobilier permettent tous deux d'accéder au marché immobilier, mais ils diffèrent considérablement en termes d'efforts, d'investissement en capital et de flexibilité. Le tableau suivant vous aidera à distinguer ces deux variantes:

Critère Fonds immobiliers Placements immobiliers directs
Accès Accès possible avec des montants modestes Investissement en capital important requis pour l'achat, les fonds propres et les charges accessoires
Diversification Souvent une large diversification sur plusieurs biens immobiliers, dont l'ampleur varie selon les fonds Capital généralement immobilisé dans un seul bien immobilier
Liquidités Les parts, notamment celles des fonds immobiliers cotés, peuvent être vendues assez facilement La vente d'un bien immobilier peut prendre plusieurs mois
Efforts Aucune gestion n'est nécessaire, la gestion du fonds se charge de toutes les tâches Effort actif lié à la location, à l'entretien ou à la gestion
Coûts Frais courants liés à l'administration et à la gestion du fonds Coûts ponctuels et récurrents tels que les frais de notaire, les impôts ou l'entretien
Risques Dépendants du marché immobilier et de l'évolution du fonds Risque cumulé, risque de vacance ou de perte de loyers
Revenus Le fonds génère des revenus locatifs et, selon sa structure, les distribue ou les réinvestit Revenus locatifs directs et plus-value potentielle du bien immobilier

Remarque concernant le traitement fiscal des fonds immobiliers

Le traitement fiscal des fonds immobiliers dépend, entre autres, de la manière dont le fonds investit. Certains fonds détiennent les biens immobiliers directement, d’autres investissent indirectement par le biais de participations. Cela peut déterminer si l’imposition s’effectue au niveau du fonds ou au niveau des investisseuses et investisseurs. Le domicile du fonds joue également un rôle: sur le plan fiscal, les fonds immobiliers suisses sont traités différemment des fonds ayant leur siège à l’étranger. La situation fiscale est individuelle et nécessite un examen au cas par cas.

Investir dans des fonds immobiliers avec la Banque Cler

Les fonds immobiliers vous permettent d'accéder facilement au marché immobilier. La question qui se pose alors est la suivante: comment souhaitez-vous investir? De manière autonome et flexible, ou avec l'aide de professionnels? Quel que soit votre choix, la Banque Cler a des solutions adaptées à vous proposer.

Investir de manière autonome et flexible avec Zak Invest

Avec Zak Invest, vous investissez directement via l'appli Zak de manière simple, flexible et transparente. Vous choisissez vous-même comment constituer votre portefeuille et pouvez investir de manière ciblée dans des fonds, des ETF ou d'autres placements. Vous gardez ainsi toujours une vue d'ensemble et adaptez votre placement à vos besoins.

Vos avantages avec Zak Invest

  • Large choix: accès à un vaste choix de fonds, d'ETF et d'actions
  • Investir en toute flexibilité: vous achetez et vendez des placements directement dans l'appli.
  • Personnaliser son portefeuille: vous le composez selon vos propres envies.
  • Transparence: vous gardez à tout moment une vue d'ensemble de vos placements et de leur évolution.
  • Analyses actuelles: vous bénéficiez des analyses de marché de l'Asset management.
  • Avantages en termes de frais: en tant qu'utilisatrice ou utilisateur de Zak Plus, vous économisez 50% sur les frais de négoce.

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Investir professionnellement avec un mandat de gestion de fortune

Si vous ne souhaitez pas gérer vous-même votre placement, un mandat de gestion de fortune constitue une solution adaptée. Vous définissez votre stratégie de placement en collaboration avec la Banque Cler. Nous nous chargeons ensuite de sa mise en œuvre et intégrons des fonds dans le cadre d'une stratégie de placement largement diversifiée.

Vos avantages avec la gestion de fortune

  • Une mise en œuvre professionnelle: des spécialistes s'occupent de vos placements.
  • Large diversification: vous répartissez votre portefeuille entre différentes catégories de placement.
  • Surveillance continue: vos placements sont régulièrement contrôlés et ajustés si nécessaire.
  • Gain de temps: vous n'avez pas à vous occuper vous-même de vos placements.

Que vous souhaitiez acheter des fonds et les gérer vous-même ou confier la gestion de votre portefeuille à des professionnels – la Banque Cler vous propose une solution adaptée à vos besoins. Si vous ne savez pas quelle option vous convient le mieux, nous nous ferons un plaisir de vous conseiller personnellement.
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Questions fréquentes relatives aux fonds immobiliers

Il peut toujours être intéressant de se lancer dans les fonds immobiliers, mais cela dépend fortement de l'environnement de marché actuel. Les fonds immobiliers suisses sont actuellement très prisés, notamment en raison de la stabilité des revenus locatifs et de rendements plus attrayants que ceux des obligations (situation en avril 2026). Dans le même temps, de nombreux fonds se situent au-dessus de leur niveau de valorisation à long terme, ce qui peut accroître le risque de baisses à court terme. Si vous investissez à long terme et que vous êtes capable de supporter les fluctuations du marché, les fonds immobiliers peuvent néanmoins constituer un complément intéressant pour votre portefeuille. Les performances passées ne constituent cependant pas une indication fiable des performances futures.

Les fonds immobiliers présentent à la fois des opportunités et des risques. Voici les éléments à prendre en compte avant d'investir:

  • Risque de marché: l'évolution dépend du marché immobilier. La baisse des prix a un impact négatif sur le rendement des fonds immobiliers.
  • Risque de perte de loyer: si les revenus locatifs viennent à manquer, par exemple en raison de logements vacants ou de locataires insolvables, cela a un impact direct sur les revenus.
  • Risque de fluctuation des taux: une hausse des taux d'intérêt peut rendre l'immobilier moins attrayant et augmenter les coûts de financement. Cela peut peser sur la performance des fonds.
  • Risque de liquidité: si les investisseuses et investisseurs sont nombreux à vendre leurs parts simultanément, des restrictions peuvent s'appliquer au rachat.
  • Risque lié à la gestion: selon la structure du fonds, la performance peut également dépendre des décisions prises par la gestion du fonds. Des décisions erronées peuvent avoir un impact négatif sur la performance.
  • Risque de change: dans le cas des fonds immobiliers internationaux, les taux de change peuvent également influencer les rendements.
La possibilité de vendre à tout moment des parts de fonds immobiliers dépend du type de fonds et du mode de négoce. Les parts de fonds immobiliers ouverts peuvent être vendues à tout moment en bourse, au cours actuellement en vigueur. En revanche, si vous souhaitez rendre vos parts à la société de gestion de fonds au prix de rachat fixé, un délai de détention minimum et un délai de préavis s'appliquent généralement. Les fonds immobiliers fermés sont nettement moins flexibles, car votre argent est généralement immobilisé jusqu'à l'échéance.
Le rendement des fonds immobiliers dépend du type de fonds et de l'évolution du marché. Les fonds immobiliers ouverts tirent leurs revenus principalement des loyers, des distributions régulières et, dans une moindre mesure, de la vente de biens immobiliers. Les fonds immobiliers fermés misent davantage sur les bénéfices tirés de projets individuels ou de ventes et peuvent ainsi offrir des perspectives de rendement plus élevé, mais ils comportent également des risques plus importants. Le niveau concret du rendement des fonds immobiliers dépend, entre autres, de la stratégie du fonds et du marché immobilier.
Si vous avez déjà investi dans l'immobilier, vous devez toujours considérer les fonds immobiliers par rapport à votre patrimoine total. Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, un investissement supplémentaire dans des fonds immobiliers peut diversifier davantage votre portefeuille total. En revanche, si vous possédez déjà des objets de rendement, vous êtes plus fortement exposé au marché immobilier et devez veiller à ne pas concentrer vos risques de manière trop unilatérale. Le montant que vous investissez dans des fonds immobiliers dépend donc de la part que représente déjà l'immobilier dans votre portefeuille et de la diversification globale que vous souhaitez donner à votre capital.
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