Erste und zweite Hypothek: Unterschiede und Beispiele

Was sind die erste und die zweite Hypothek?

Bei der Immobilienfinanzierung wird der Hypothekarbetrag in der Regel aufgeteilt: in eine erste und eine zweite Hypothek. Die erste Hypothek bildet den Hauptteil der Finanzierung Ihrer Immobilie. Solange Sie die Hypothekarzinsen bezahlen und die Tragbarkeit gegeben ist, müssen Sie diesen Teil nicht amortisieren. Das bedeutet, dass keine feste Rückzahlungsfrist besteht. Die zweite Hypothek ergänzt die erste Hypothek. Für sie gilt jedoch eine klare Ammortisationspflicht. Sie muss innerhalb einer bestimmten Frist oder spätestens bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden.

Wie genau diese Aufteilung funktioniert und worauf Sie achten sollten, zeigt die folgende Übersicht:

• Eigenmittel: Mindestens 20% des Kaufpreises müssen durch Eigenkapital gedeckt sein. Davon müssen mindestens 10% sogenannte harte Eigenmittel sein, also Mittel, die nicht aus der Pensionskasse stammen. Dazu zählen zum Beispiel Ersparnisse oder Gelder aus der Säule 3a.
• Erste Hypothek: Sie deckt bis zu etwa 67% des Immobilienwerts ab. Diese Form der Finanzierung ist in der Regel günstiger, da sie im Grundbuch im ersten Rang steht und bei einem Verkauf im Notfall zuerst aus dem Erlös zurückbezahlt wird. Eine Rückzahlung ist nicht zwingend nötig, solange die Tragbarkeit gewährleistet ist.
• Zweite Hypothek: Sie ergänzt die Finanzierung bis maximal 80% des Immobilienwerts. Da sie erst nach der ersten Hypothek aus dem Verkaufserlös zurückbezahlt wird, ist das Risiko für die Bank höher. Das zeigt sich häufig in einem etwas höheren Zinssatz. Diese Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden.

Neben der Aufteilung der Hypothek stellt sich die Frage, wie die Rückzahlung erfolgt. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten:

• Direkte Amortisation: Hier zahlen Sie regelmässig Beträge an die Bank zurück, wodurch sich die Hypothekarsumme und die Zinskosten laufend reduzieren.
• Indirekte Amortisation: Die Rückzahlung erfolgt über gebundene Vorsorgegelder wie die Säule 3a. Die Einzahlungen werden verpfändet und erst bei Pensionierung zur Rückzahlung verwendet. Das kann steuerliche Vorteile bringen.

Was sind die Unterschiede zwischen der ersten und der zweiten Hypothek?

Die erste und die zweite Hypothek erfüllen unterschiedliche Funktionen bei der Finanzierung einer Immobilie. Dabei geht es nicht nur um die Höhe des Darlehens, sondern auch um Rückzahlungsmodalitäten, Zinssätze und Risiken. Die folgende Übersicht zeigt die Merkmale beider Hypothekarstufen im direkten Vergleich:

Beispiele: Aufteilung der ersten und zweiten Hypothek

Was gibt es bei der ersten und der zweiten Hypothek noch zu beachten?

Bei der Finanzierung mit erster und zweiter Hypothek müssen neben Belehnung und Rückzahlung noch weitere Überlegungen gemacht werden. Wer sein Eigenheim langfristig und sicher finanzieren möchte, sollte diese Aspekte im Blick behalten:

• Tragbarkeit: Die gesamten Wohnkosten, also Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten, dürfen nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen. Eine Tragbarkeitsrechnung hilft dabei, die langfristige Belastung realistisch einzuschätzen und die Finanzierung entsprechend zu planen.
• Zukunftsplanung: Wenn Sie absehen können, dass sich Ihre Einkommenssituation verändert – etwa durch Pensionierung – sollten Sie das frühzeitig in Ihre Finanzplanung einbeziehen.
• Hypothekarmodell: Ob Festhypothek mit fixem Zinssatz oder ein flexibles Modell wie die SARON-Hypothek – die Wahl des Modells beeinflusst Ihre Planungssicherheit und Ihre Kosten.

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Die passende Finanzierung entscheidet ebenso über Ihre langfristige Lebensqualität wie die Immobilie selbst. Ob erste oder zweite Hypothek, ob Nachhaltigkeitshypothek oder variable Hypothek – bei der Bank Cler stehen Ihre Bedürfnisse im Mittelpunkt. Gemeinsam besprechen wir, wie sich Ihre Finanzierung sinnvoll aufteilen lässt, welche Hypothek zu Ihrer Lebenssituation passt und wie Ihre monatliche Belastung tragbar bleibt.

Die Entscheidung für eine Hypothek hängt von mehreren Aspekten ab: Ihrem Eigenkapital, Ihrer Risikobereitschaft, Ihrer finanziellen Planung und Ihren Zukunftswünschen. Wir zeigen Ihnen, welche Möglichkeiten sich bei der ersten und der zweiten Hypothek bieten und unterstützen Sie dabei, ein Modell zu wählen, das langfristig zu Ihnen passt.
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